Gør fast ejendom en god pensionsinvestering? Det kan det bestemt, og mange mennesker har sikret sig en behagelig livsstil ved at opbygge en portefølje af fast ejendom.

Intet er dog 100% garanteret, og nogle uheldige mennesker mister deres skjorte og alt andet sammen med det. Det kræver en vis mængde viden, dygtighed, intuition og mod at investere i fast ejendom. Hvis du har disse egenskaber, og du gør det rigtigt, kan fast ejendom være en god investering.

Øg din ejendomskendskab

Som ethvert erhverv skal du vide, hvad du laver for at være god til det. Du kan forvandle investering i fast ejendom til et erhverv, der giver dig meget fritid, men vær klar til at investere år og tålmodighed.

Der er masser af seminarer, der annonceres om, hvordan man investerer i fast ejendom, og mens nogle sandsynligvis er anstændige, vil andre ende med at koste dig tusindvis af dollars for intet mere end en masse kontorbindere. Hvis du mener det alvorligt med at gøre fast ejendom til en god investering, skal du starte med at læse bøger om investering i fast ejendom skrevet af en velrenommeret ekspert som John T. Reed. Et godt sted at starte er med Reeds Sådan kommer du i gang med investering i fast ejendom .

Robert Kiyosaki har udgivet mange kendte bøger, herunder Rich Dad, Poor Dad og Unfair Advantage. Nogle finder ud af, at hans bøger får dig til at blive fyret op og ophidset og værd at læse, men præsenterer måske ikke et helt objektivt syn på, hvad der kræves for at foretage gode ejendomsinvesteringer, mens John T. Reeds bøger har tendens til at have masser af brugbar viden til enhver lægmand.

Poler dine færdigheder

Der er mange måder at investere i fast ejendom på. Nogle vælger at spekulere, på udkig efter et stykke jord, de kan vende, eller et hus, de kan ombygge og hurtigt sælge på et stigende marked. Andre ser konsekvent efter indkomstproducerende ejendomme; enten kommercielle kontorlokaler, lejligheder eller duplekser eller boliger, de kan leje ud.

Vurder dine færdigheder og disponible kapital for at bestemme, hvordan du vælger dine første investeringer. Dem, der har tæt tilknytning til udviklingsplanerne for deres by, kan have evnen til at få øje på attraktive jordstykker. Dem med entreprenørkontakter kan muligvis få remodeller udført med rabat.

Mange økonomisk uafhængige mennesker har bygget deres ejendomsporteføljer med indkomstproducerende ejendomme. Dette kræver en langsigtet visning og evnen til at knuse numre. Der er flere ting, du skal overveje, før du køber en lejebolig, f.eks. Den potentielle ledighed. Det er usandsynligt, at din ejendom lejes 365 dage om året, år efter år. Folk glemmer undertiden at indregne detaljer som dette i deres beregninger og kan ende med at overvurdere deres forventede indkomst. 

Der er også arkiveringskrav og skattemæssige overvejelser at håndtere, når man investerer i fast ejendom. Skattefradraget for leje af fast ejendom fungerer for nogle, men det er ikke gratis penge. Afskrivning kan hjælpe med at beskytte nogle aktuelle indtægter fra beskatning, men afskrivninger genvindes senere, så det heller ikke er en gratis frokost. 

Udvikl din intuition

Der er to ordsprog om fast ejendom, som du sandsynligvis har hørt. Den første er “placering, placering, placering.” Det er sandt. Du skal have en intuition om, hvilke byområder der kan blive populære, og hvilke områder du skal holde dig væk fra. I en langsom økonomi vil udlejningsejendomme på solide steder forblive i høj efterspørgsel. Men spring ikke ind i at købe et stykke ejendom, medmindre du er fortrolig med området.

Undgå fejlen med at forveksle intuition med entusiasme. Da fast ejendom blomstrede i 2004 til 2006, sprang mange mennesker lige ind. Interessant nok begyndte mange af de såkaldte ejendomsguruer stille og roligt at sælge deres kapital på omtrent samme tid. Deres intuition kombineret med dygtighed bad dem om at gå ud og sidde på sidelinjen i et par år.

Nogle gange tager det tarmene

Et andet almindeligt ordsprog er, at “fast ejendom tager dybe lommer”, hvilket generelt gælder. Du har ejendomsskat at betale, tidspunkter, hvor en udlejningsejendom kan være ledig, mens du stadig har et pant at betale, og omkostningerne ved reparationer og vedligeholdelse, der skal udføres.

Gearing (lån til køb) kan være en effektiv strategi til opbygning af en ejendomsportefølje, hvis det gøres med omhu. Med udlejningsejendom som med alt andet, når du bruger gearing, køber du et aktiv med andres penge. Dette er fantastisk, men det medfører risiko; for meget gearing kan være farligt.

I perioden fra 2009 til 2011 så mange mennesker deres ejendomsporteføljer lide, fordi de havde brugt for meget gearing, og mange mistede alle deres ejendomme. Et typisk scenario spillede ud for mange, da økonomien aftog, hvor nogle få lejere flyttede ud, andre indkomstkilder faldt, og ejendomsinvestorer ikke havde pengestrømmen til at fortsætte med at betale pantene på deres ledige investeringsejendomme, mens de ventede på økonomi. De havde ikke de dybe lommer, der var nødvendige.

At købe en ejendom til at vende kræver også tarm. Ejendommen sælger muligvis ikke så hurtigt, som du troede, og du skal have nok kontanter til at dække pantet, indtil ejendommen sælger. Du vil blive stillet over for en beslutning om enten at hænge på det og vente eller sælge det til en lavere pris. Tarme skal kombineres med viden, dygtighed og intuition for at være effektive.

Bundlinjen

Fast ejendom kan være en god investering, hvis du uddanner dig selv og gør det på den rigtige måde. Hvis du vil bruge fast ejendom til at opbygge en stabil kilde til pensionsindkomst, skal du udvise tålmodighed og arbejde systematisk, mens du bygger en portefølje af indkomstproducerende ejendomme.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Når det kommer til at tjene penge på investering i fast ejendom, er der kun en håndfuld måder at gøre det på. Selvom begreberne er enkle at forstå, skal du ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og udføres. En forståelse af det grundlæggende i fast ejendom kan hjælpe investorer med at arbejde for at maksimere deres indtjening. Ejendomme giver investorer en anden porteføljekategori, øger diversificering og kan begrænse risici, hvis de kontaktes korrekt.

Der er tre primære måder, som investorer potentielt kan tjene penge på fast ejendom:

1. En stigning i ejendomsværdien
2. Lejeindtægter opkrævet ved leasing af ejendommen til lejere
3. Overskud genereret fra forretningsaktiviteter, der afhænger af fast ejendom

Der er selvfølgelig altid andre måder at direkte eller indirekte tjene på at investere i fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skatterettighedscertifikater. Imidlertid tegner de tre ovennævnte punkter sig for et stort flertal af den passive indkomst – og ultimative formuer – der er skabt i ejendomsbranchen.

Ejendomsstigning i ejendomsværdi

For det første er det vigtigt, at du forstår, at ejendomsværdier ikke altid stiger. Denne mangel på aktivforøgelse kan blive smertefuldt tydelig i perioder som i slutningen af ​​1980’erne og begyndelsen af ​​1990’erne og i årene 2007-2009, da ejendomsmarkedet kollapsede. Faktisk slår ejendomsværdier i mange tilfælde sjældent til inflationen – stigningen i gennemsnitspriserne i en økonomi.

For eksempel, hvis du ejer en ejendom på $ 500.000 og inflationen er 3%, sælger din ejendom muligvis for $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke rigere end du var sidste år. Det vil sige, at du stadig kan købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre varer (sandt, ost kan være nede i år og benzin op, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsagen er, at gevinsten på $ 15.000 ikke var reel. Det var nominelt og havde ingen reel indflydelse, fordi stigningen skyldtes den samlede inflation.

Inflation og investering i fast ejendom

Når inflationen sker, har en dollar mindre købekraft. Det sker, fordi regeringen er nødt til at skabe – udskrive – penge, når den bruger mere, end den indtager gennem skat. Alt andet lige over tid resulterer dette i, at hver eksisterende dollar mister værdi og bliver mindre værd, end det var tidligere.

En af måderne, hvorpå de klogeste ejendomsinvestorer kan tjene penge på fast ejendom, er at drage fordel af en situation, der ser ud til at dukke op hvert par årtier. De gør dette, når inflation forventes at overstige den nuværende rentesats på langfristet gæld. I disse tider kan du finde folk, der er villige til at spille ved at erhverve ejendomme, låne penge til at finansiere købet og derefter vente på, at inflationen øges.

Efterhånden som inflationen stiger, kan disse investorer afbetale pantene med dollars, der er langt mindre værd. Denne situation repræsenterer en overførsel fra sparere til debitorer. Du så mange ejendomsinvestorer tjene penge på denne måde i 1970’erne og begyndelsen af ​​1980’erne. Inflationen var ude af kontrol, indtil Paul Volcker Jr. – Federal Reserve-præsident mellem 1979 og 1987 – tog en 2×4 på ryggen og bragte den under kontrol ved drastisk at hæve renten.

Cyklisk justeret indkøbspris

Tricket er at købe, når cyklisk justerede cap-renter – afkastet på en ejendomsinvestering – er attraktive. Du køber, når du tror, ​​der er en specifik grund til, at et bestemt stykke fast ejendom en dag vil være mere værd, end den nuværende loftrente alene indikerer, at det skulle være.

F.eks. Kan ejendomsudviklere se på et projekt eller en udvikling, den økonomiske situation omkring projektet eller ejendomens pris og bestemme en fremtidig lejeindtægt til understøttelse af den aktuelle værdiansættelse. Den aktuelle værdi kan ellers virke for dyr baseret på nuværende forhold omkring udviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrugere, kan disse investorer se fremtidig rentabilitet.

Du har måske set et forfærdeligt gammelt hotel på et stort stykke jord blive omdannet til et travlt indkøbscenter med kontorbygninger, der pumper ud betydelige husleje til ejeren. Fravær af disse pengestrømme, nutidsværdi, spekulerer du i en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv. Du vil kræve enten betydelig inflation i den nominelle valuta – hvis du bruger gæld til at finansiere købet – for at redde dig. Du kan også stole på en slags begivenhed med lav sandsynlighed for at træne til din fordel. 

Leje som en ejendomsinvestering

At tjene penge på at indsamle husleje er så simpelt, at hver 6-årig, der nogensinde har spillet et spil Monopol, på et visceralt niveau forstår, hvordan det grundlæggende fungerer. Hvis du ejer et hus, lejlighedskompleks, kontorbygning, hotel eller anden investering i fast ejendom, kan du opkræve husleje for at give dem mulighed for at bruge ejendommen eller faciliteten. 

Selvfølgelig er enkelt og let ikke det samme. Hvis du ejer flerfamiliehuse eller lejehuse, kan du finde ud af, at du har at gøre med alt fra ødelagte toiletter til lejere, der driver meth-laboratorier. Hvis du ejer stripcentre eller kontorbygninger, skal du muligvis beskæftige dig med en virksomhed, der er lejet af dig, og som går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagre, kan du blive udsat for miljøundersøgelser for de lejers handlinger, der brugte din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være et problem. Udlejning af fast ejendom er ikke den type, du kan ringe til og forventer, at alt går godt.

Brug af Cap Rate til at sammenligne investeringer

Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle ejendomsinvesteringer lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge på fast ejendom, er en særlig finansiel ratio kaldet kapitaliseringsrente (cap rate). Cap-satser viser afkastet på en kommerciel ejendomsinvestering. Det tager sit grundlag af den nettoindkomst, ejendommen vil producere.

Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, dividerer du indtjeningen ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og får 0,1 eller 10%. Det betyder, at loftets rente på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene forventede 10% på din investering, hvis du betalte for fast ejendom helt kontant og uden gæld.

Ligesom en aktie i sidste ende kun er værdien nettoværdien af ​​dens diskonterede pengestrømme, er en ejendom i sidste ende en kombination værd:

• Hjælpeprogrammet, som ejendommen genererer til sin ejer
• De nuværende pengestrømme, det genererer, i forhold til den betalte pris

Lejeindtægter som en sikkerhedsmargin

Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, der beskytter dig under økonomiske afmatninger eller sammenbrud. Visse typer ejendomsinvesteringer kan være bedre egnet til dette formål. Leasing og leje kan være relativt sikker indkomst.

For at vende tilbage til vores tidligere diskussion – om udfordringerne ved at tjene penge på fast ejendom – kan kontorbygninger give en illustration. Disse ejendomme involverer typisk lange flerårige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt og med den rigtige lejer og lejeperioden, så kan du sejle gennem et fast ejendomssammenbrud. Du vil indsamle lejekontrol over gennemsnittet, som de virksomheder, der leaser fra dig, skal stille – på grund af den leasingaftale, de underskrev – selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Gør det forkert, og du kan blive låst inde i sub-par afkast længe efter at markedet er kommet sig.

Penge fra fast ejendom

Den sidste måde at tjene penge på ejendomsinvesteringer indebærer specielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du muligvis sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge på salgsautomater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge på tidsstyrede støvsugere. 

Disse investeringer kræver næsten altid viden om subspecialitet. Som et eksempel bruger nogle mennesker hele deres karriere på at specialisere sig i at designe, bygge, eje og betjene bilvask. For dem, der stiger til toppen af ​​deres felt og forstår indviklingen i et bestemt marked, kan muligheden for at tjene penge være uendelig.

Andre ideer til investering i fast ejendom

Der findes stadig andre investeringsmuligheder i fast ejendom. Du kan investere i investeringsforeninger (REIT) .11 Børsnoterede REIT’er udsteder aktier og handles på en børs, mens privatejede REIT’er eller ikke-handlede REIT’er ikke er tilgængelige på nogen børs. Alle typer REIT’er vil fokusere på bestemte sektorer på ejendomsmarkedet, såsom plejehjem eller indkøbscentre. Der er også flere børshandlede fonde (ETF’er) og gensidige fonde, der er målrettet mod ejendomsinvestoren ved at investere i REIT’er og andre investeringer i ejendomssektoren.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Så du har lige købt et nyt hjem. Du bosætter dig i, dekorerer og nyder fordelene ved boligejerskab. Derefter ændres din indkomst uventet. Pludselig finder du dig selv uden ekstra penge til at betale for nødsituationer eller endda nok penge til at dække dine udgifter og spare til fremtiden, fordi din pantlån er for stor. Pludselig er du husfattig. 

Men hvad betyder det at være fattig i huset? Eksperter siger, at din husudbetaling skal være ca. 25% af din take-home-løn, mens andre siger, at du kan gå så højt som 30%, hvis du ikke har nogen anden udestående gæld og ikke planlægger at gå i gæld. 

Du kan ende med at være fattige i huset, hvis dine forhold ændres uventet, og din betaling bliver en meget større procentdel af din hjemløn, såsom 50 eller 60%. Du kan endda kæmpe for at foretage dine betalinger.

Det kan ske af mange grunde. For eksempel kan du og din ægtefælle beslutte, at en af ​​jer vil afslutte deres job for at blive hjemmeforælder. Eller måske mister du dit job eller har at gøre med en uventet sygdom.

Uanset hvad er det ikke sjovt at være fattig i huset. Her er hvad du skal gøre, hvis du stiller dig selv pant i spørgsmål og pludselig finder dig selv husfattig. 

Bestem årsagen

Først skal du undersøge, hvad der fik dig til at blive fattig i huset. Du har muligvis tjent en stor løn, da du købte dit hjem, men det har siden ændret sig. Eller du er muligvis gået fra en familie med to indkomster til en familie med en enkelt indkomst. Eller måske var din husudbetaling for stor fra begyndelsen, og du overvejede ikke helt, hvor meget dine andre månedlige udgifter ville være, hvilket efterlod dig strakt for tynd økonomisk. 

Hvis du har en omskifter i dit økonomiske billede, eller hvis du tilføjer udgifter som dagplejeomkostninger, medicinske regninger eller andre månedlige udgifter, kan du endda begynde at modstå din husudbetaling og ønske, at du ikke engang ejer et hjem. 

Er denne situation midlertidig?

Se på situationen, og find ud af, om den er midlertidig eller permanent. Hvis du ved, at denne situation kun varer to eller tre år, kan du muligvis komme igennem, men du skal være forpligtet til ikke at bruge unødigt. Denne udgiftsgrænse betyder ingen ferie eller anden luksus.

Hvis du finder ud af, at din situation vil vare længere end tre år, bør du overveje muligheder. En pantlån, der er for stor, kan forhindre dig i at nå andre økonomiske mål, såsom at spare til pension eller opbygge en investeringsportefølje. 

Lav kortsigtede ofre

Hvis du elsker dit hjem, kan du beslutte, at du er villig til at ofre for at blive i det og ikke sælge. Disse ofre kan betyde, at du påtager dig et ekstra job, henter noget freelance-arbejde, skifter job eller karriere, endda lejer et ekstra værelse ud via en lejetjeneste som Airbnb. 

Disse kortsigtede ofre kan give dig mulighed for at betale din anden gæld ned og opbygge din nødfond, så din husudbetaling er mere håndterbar. 

Overvej at sælge

Det kan være svært at beslutte at sælge et hjem, som du arbejdede hårdt for at nedskære eller flytte til et mere overkommeligt kvarter. Dette kan dog gøre det lettere at gøre de ting, der er vigtigst for dig. Det kan også hjælpe dig med at opbygge en bedre økonomisk fremtid.  

Hvis du finder ud af, at du har brug for at sælge huset og flytte til noget mere overkommeligt eller endda leje midlertidigt, skal du kontakte en god ejendomsmægler og sætte dit hus på markedet hurtigst muligt. Du ønsker ikke at vente, indtil du er desperat efter at sælge, fordi du muligvis ikke kan sælge i et par måneder eller endda et år, afhængigt af markedet. Du kan muligvis ikke få så mange penge fra salget af huset, hvis du er desperat efter at sælge hurtigt. 

Undgå afskærmning

Når du beskæftiger dig med at være fattig i huset, vil du ikke komme til det punkt, hvor du er forsinket med betalinger eller værre, står over for afskærmning, så sørg for at handle, før det sker. 

Derudover, hvis du er under vandet på pantet, kan det være endnu sværere at tage denne beslutning. Hvis du ikke kan sælge dit hjem for det, du skylder på pantet, kan du overveje at tale med din bank om et kort salg. Et kort salg betyder, at banken accepterer at acceptere et beløb til boligen, der er mindre end det, du skylder på et pant. Men husk, at et kort salg ikke er givet i ethvert hjem, så sørg for at undersøge, om du er kvalificeret, inden du følger denne mulighed. 

Overvej at flytte til et billigere område

I mange områder af landet kan boligpriserne være astronomiske, og det kan være meget vanskeligt at have råd til et hjem. Andre steder kan der være meget overkommelige hjem. 

Det kan være bedre for dig at tage et lidt dårligere betalende job i et andet område for at have råd til de ting, du vil have mest. Overvej den livsstil, du ønsker at leve, hvad enten det er at eje et hjem, rejse ofte eller have et stort budget til diskretionære udgifter, og juster derefter dine valg for at gøre dette muligt. 

For eksempel kan et dyrt hjem gøre det vanskeligt at rejse, mens et mindre gør det lettere. Hvis du vil bruge mere tid sammen med din familie og mindre tid på at arbejde, kan det være lettere at nå disse mål at vælge at bo i et billigere område. 

Forhindre, at det sker igen

Før du køber et andet hjem, skal du opstille et budget, før du leder efter et hjem, og modstå trangen til at gå ud over det, uanset hvor meget du måske elsker et hjem.

Andre tip

• Hold dine betalinger på 25% af din hjemløn, og indstil dit maksimale budget til 2,5 gange din nuværende løn. 
• Stol ikke på, hvad banken er villig til at låne dig.
• Planlæg heller ikke lønforhøjelser. Køb det hjem, som du har råd til lige nu, ellers finder du dig selv fattig i huset. 
• Du skal også sørge for at vælge det rigtige pant med en fast rente for at forhindre, at din betaling stiger. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Sådan får du et lån uden Fico Score

Hvis du har tynd kredit, dårlig kredit, eller komplicerede indtjening, kan edb godkendelse programmer være hurtige til at afvise din ansøgning. Men det er stadig muligt at få godkendt med manuel tegningsgaranti. Processen er mere besværlig, men det er en mulighed for låntagere, der ikke passer ind i standard støber.

Hvis du er heldig nok til at have en høj kredit score og masser af indkomst, vil du se din låneansøgning flytte relativt hurtigt.

Men ikke alle bor i den verden.

Hvor Manuel Tegningsgaranti Works

Manuel tegningsgaranti er en manuel proces (i modsætning til en  automatiseret  proces) evaluere din evne til at tilbagebetale et lån. Din långiver vil tildele en person til at gennemgå din ansøgning, herunder dokumenter, der understøtter din evne til at tilbagebetale (såsom kontoudtog, løn stumper, og mere). Hvis underwriter vurderer, at du har råd til at tilbagebetale lånet, vil du blive godkendt.

Hvorfor du måske brug Manuel Underwriting

De fleste boliglån er godkendt mere eller mindre af en computer: hvis du opfylder visse kriterier, vil lånet blive godkendt. For eksempel er långivere på udkig efter kredit score over et vist niveau. Hvis din score er for lav, vil du blive afvist. Ligeledes långivere typisk ønsker at se gæld til indkomst nøgletal lavere end 31/43. Men ”indtægt” kan være svært at definere, og din långiver måske ikke være i stand til at tælle alle dine indkomst.

Edb modeller er designet til at arbejde med de fleste af låntagere og de programmer, lån, de oftest bruger.

Disse Automatiserede Tegningsgaranti Systems (AUS) gør det lettere for långivere til at behandle en lang række lån samtidig sikre lånene opfylde retningslinjerne for investorer og lovgivere.

For eksempel FNMA og FHA lån (blandt andre) kræver, at realkreditlån passer til en bestemt profil, og de fleste mennesker passer klart i eller uden for boksen.

Også, långivere kan have deres egne regler (eller ”overlay”), der er mere restriktive end FHA krav.

Hvis alt går vel, vil computeren spytte ud en godkendelse . Men hvis noget er galt, vil dit lån modtage en ”Se” anbefaling, og det bliver nødt til at blive revideret uden for AUS.

Hvad kunne afspore din ansøgning?

Gældfri livsstil:  Nøglen til gode kredit scores er en historie om at låne og tilbagebetale lån. Men nogle mennesker vælger at leve uden gæld, som kan være enklere og billigere. Desværre vil din kreditten senere fordampe sammen med dine renteudgifter. Det er ikke, at du har dårlig kredit – du har ingen kredit overhovedet (god eller dårlig). Alligevel er det muligt at få et lån uden Fico score, hvis du går gennem manuel underwriting. Faktisk har ingen kan kredit være bedre end at have negative elementer som konkurs i dit kredit rapporter.

Ny på kredit: Opbygning af kredit tager flere år. Hvis du stadig er i denne proces, kan du nødt til at vælge mellem venter på at købe og manuel underwriting. Med et boliglån i din kredit rapporter, kan du fremskynde processen med at opbygge kredit, fordi du føjer til mix af lån i din fil.

De seneste økonomiske problemer:  At få et lån efter konkurs eller afskærmning er ikke udelukket.

Under visse HUD-programmer, kan du få godkendt inden for et år eller to – uden manuel tegningsgaranti. Men manuel tegningsgaranti giver, endnu flere muligheder for at låne, især hvis dine økonomiske vanskeligheder var forholdsvis ny (men du er tilbage på dine fødder). At få en konventionel lån med en kredit score under 640 (eller endnu højere end det) er vanskelig, men manuel tegningsgaranti kan gøre det muligt.

Lav gæld til indkomst nøgletal:  Det er klogt at holde dine udgifter lav i forhold til din indkomst, men er nogle tilfælde, hvor en højere gæld til indkomst-forholdet giver mening. Med manuel tegningsgaranti, kan du gå højere – hvilket ofte betyder, at du har flere muligheder i de lokale boligmarkeder. Bare pas på at strække for meget og købe en dyr ejendom, der vil forlade dig ”hus fattig.”

Sådan kommer Godkendt

Da du ikke har den standard kreditvurdering eller indkomst profil for at få godkendt, hvilke faktorer hjælpe din ansøgning?

Du dybest set nødt til at bruge hvad du kan for at vise, at du er villig og i stand til at tilbagebetale lånet. For at gøre dette, du virkelig har brug for at være i stand til at give lån – du har brug for tilstrækkelig indkomst, formue, eller en måde at bevise, at du kan håndtere betalinger.

Nogen kommer til at tage en meget tæt kig på din økonomi, og processen vil være frustrerende og tidskrævende. Før du begynder, skal du sørge for du virkelig har brug for at gå gennem processen (se om du kan få godkendt med en konventionel lån). Tag en oversigt over din økonomi, så du kan diskutere de krav med din långiver, og så du får et forspring på at indsamle de oplysninger, de har brug for.

Historien om betalinger:  Kan du vise, at du har været at gøre andre betalinger til tiden i det forløbne år? Credit rapporter ser på din betaling historie (blandt andet), og du bliver nødt til at vise den samme betaling adfærd ved hjælp af forskellige kilder. Større betalinger som husleje og andre boliger betalinger er bedst, men forsyningsselskaber, medlemskaber, og forsikringspræmier kan også være nyttig. Ideelt set, vil du finde mindst fire betalinger, du har at gøre til tiden i mindst 12 måneder.

Sund udbetaling:  En udbetaling reducerer din långiver risiko. Det viser, at du har hud i spillet, og det giver dem en buffer – hvis de har brug for at tage dit hjem i afskærmning, de er mindre tilbøjelige til at tabe penge, når du laver en større udbetaling. Jo mere du lægger ned, jo bedre, og 20 procent er ofte betragtes som en god udbetaling (selvom du kan være i stand til at gøre mindre). Med mindre end 20 procent, kan du også nødt til at betale private pant forsikring (PMI), som kun gør tingene mere udfordrende for dig og din långiver. For tips om at komme op med de penge, læse mere om brug og sparer op til en udbetaling.

Gæld til indkomst nøgletal:  Godkendelse er altid nemmere med lave nøgletal. Når det er sagt, manuel tegningsgaranti kan bruges til at få godkendelse med højere nøgletal – muligvis så højt som 40/50, afhængigt af din kredit og andre faktorer.

Statslige låneprogrammer: dine chancer for godkendelse er bedst med statslige lån programmer. For eksempel, FHA, VA, og USDA lån er mindre risikabelt for långivere. Husk, at ikke alle långivere gøre manuel underwriting, så du kan få brug for at shoppe rundt efter en långiver, der gør – og der virker med det specifikke regeringens program, du kigger på. Hvis du får en ”nej”, der kan være en anden derude.

Cash reserver: vil du sandsynligvis nødt til at sætte ned en stor luns af forandringer som et acontobeløb, men det er klogt at have ekstra reserver på hånden – og reserver kan hjælpe dig med at få godkendt. Långivere ønsker at være behageligt, at du kan absorbere mindre overraskelser som en svigtende vandvarmer eller uventet medicinsk regning.

Kompenserende Faktorer

”Kompenserende faktorer” gøre din ansøgning mere attraktivt, og de kan være påkrævet . Det er specifikke retningslinjer, som långivere eller lån programmer, og hver enkelt du møder gør det lettere at få godkendt. De tips ovenfor, bør arbejde i din favør, og detaljerne for FHA manuel tegningsgaranti er listet nedenfor.

Afhængig af din kredit score og gæld til indkomst nøgletal, skal du måske til at tilfredsstille et eller flere af disse krav for FHA godkendelse.

• Reserver:  Likvider, som vil dække dine afdrag på realkreditlån i mindst tre måneder. Hvis du køber en større ejendom (tre til fire enheder), skal du nok til seks måneder. Penge du modtage som en gave eller lån kan ikke regnes som reserver.
• Erfaring:  Din betaling (hvis godkendt) kan ikke overstige din nuværende bolig bekostning af den mindste af 5 procent på $ 100. Målet er at undgå dramatiske stigninger ( ”betaling chok”) eller en månedlig betaling, som du ikke er vant til.
• Ingen skønsmæssige gæld:  Hvis du betaler alle dine kreditkort i fuld, du er ikke rigtig i gæld – men du har haft mulighed for at rack op gæld, hvis du ville. Desværre er en helt gældfri livsstil ikke hjælpe dig her.
• Yderligere indkomst:  I nogle tilfælde kan automatiseret underwriting ikke tælle overtid, årstidens indtjening, og andre elementer som en del af din indkomst. Men med manuel tegningsgaranti, kan du være i stand til at vise en højere indkomst (så længe du kan dokumentere indkomst og kan forvente, at det fortsætter).
• Andre faktorer:  Afhængigt af dit lån, kan andre faktorer være nyttige. Generelt ideen er at vise, at lånet ikke vil være en byrde, og du har råd til at tilbagebetale. Stabilitet i dit job aldrig gør ondt, og flere reserver end krævet, kan også gøre en forskel.

Tips til processen

Plan for en langsom og tidskrævende proces. En egentlig personen skal gå igennem de dokumenter, du leverer, og afgøre, hvorvidt du opfylder betingelserne for lånet – det tager tid.

Masser af papirarbejde:  At få et realkreditlån altid kræver dokumentation. Manuel tegningsgaranti kræver endnu mere. Forvent at grave op alle tænkelige finansiel dokument, og opbevare kopier af alt, hvad du indsende (hvis du har brug for at re-submit). Du skal bruge de sædvanlige paystubs og kontoudtog, men du kan også være nødvendigt at skrive eller give breve, der forklarer din situation og hjælpe din underwriter verificere kendsgerningerne.

Homebuying proces:  Hvis du foretager et tilbud, bygge i masser af tid til tegningsgaranti før lukning. Medtag en finansiering uforudsete, så du kan få dine alvor penge tilbage, hvis din ansøgning bliver afvist (snak med din ejendomsmægler til at forstå de muligheder). Især i varme markeder, kan du være mindre attraktivt som en køber, hvis du bruger manuel underwriting.

Udforsk alternativer:  Hvis manuel underwriting ikke virker for dig, kan der være andre måder at få boliger. Hårde penge långivere kan være en midlertidig løsning, mens du bygger kredit eller venter på negative elementer at falde fra din kredit rapport. En privat långiver, co-låntager, eller cosigner (når valgt ansvarligt) kunne også være en mulighed. Endelig kan du bestemme, at det bare er mere fornuftigt at leje, indtil du er i stand til at få godkendt.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Hvad gør man hvis du befinder dig i finansielle problemer med dit hjem

At købe et hjem er typisk en glad milepæl. Du har krydset en større tærskel. Du har opnået et liv milepæl. Du føler optimistisk og selvsikker på fremtiden.

Jeg mener ikke at kaste koldt vand på din fest, men jeg vil gerne forlænge et notat af forsigtighed.

Virkeligheden er, at millioner af husejere har likvideret i afskærmning. Mange af disse mennesker engang følte så glad og optimistisk om deres køb, som du gør.

Efter alt, når du køber et hjem, den idé, at det hus måske en dag være genstand for afskærmning er måske den sidste ting på dit sind.

Hvordan kan du undgå denne risiko? Læs videre.

Hvorfor har Husejere miste deres hjem?

De fleste hjem falder i afskærmning efter ejeren defaults – eller holder op med at gøre fuld betaling – på deres realkreditlån. Hvordan sker det?

Nogle gange, det sker fordi ejeren strukket, købe mere hjem end de med rimelighed kunne tillade sig. Ligeledes långiveren også tilbudt et lån til en ukvalificeret køber; en person, der burde ikke have haft et boliglån af denne størrelse. (Før recessionen, har mange långivere ikke verificere en persons indkomst før tildeling af et lån. Ikke overraskende mange lån ansøgere foregav, at de tjente flere penge, end de rent faktisk gjorde.)

Andre gange, ejeren defaults efter de er ramt med en række uventede begivenheder i livet, såsom at miste deres job eller står over for store medicinske regninger, som påvirker deres evne til at gøre deres månedlige afdrag.

I nogle tilfælde, ejeren tog et nyt lån og brugt pengene på forpligtelser (snarere end indkomstskabende aktiver), som faldt deres samlede nettoformue og skadet deres mulighed for tilbagebetaling på den anden tone.

I andre tilfælde ejeren accepterer en rentetilpasningslån, under forudsætning af, at de vil være i stand til at opfylde betalingsforpligtelsen hvis hastigheden stiger.

(Føderale lovgivning kræver långiveren til at videregive den maksimale rente, som ejeren måtte betale i henhold til deres rentetilpasningslån note.) Ejeren nyder lave indledende renter i et stykke tid, men når disse renter stiger, ejeren opdager, at opfylde disse betalinger er sværere end de havde forventet, og kommer i restance.

Og i mange tilfælde, boligejer indser, at han eller hun er “undervands” på deres realkreditlån (et begreb, vi vil diskutere nedenfor) og konkluderer, at gå væk er den mest rimelige valg.

Som du kan se, er der mange grunde til, at ejere falder bagud på deres betalinger.

Hvordan kan du beskytte dig selv?

Ingen kan lide at tænke på processen med potentielt står afskærmning. Men vi må tage et hårdt kig på risikofaktorer, der kan føre os mod truslen om afskærmning, hvis vi ønsker at udvikle en stærk, ansvarlig tilgang til vores personlige finanser.

Derudover skal vi også forstå, hvordan den afskærmning proces fungerer således, at hvis vores fremtid tog en drejning til det værre, ville vi have en vis idé om, hvad der kunne lå forude. Dette vil hjælpe os vide, hvad andre muligheder vi kan vælge fra.

I denne artikel vil vi først dække de største risikofaktorer, der kan føre til afskærmning og derefter dykke ind i selve processen.

Risici, der fører til afskærmning

Ca. 7 millioner mennesker mistede deres hjem under den store recession, ifølge CBS News .

Mens antallet af tvangsauktioner er faldet siden da, mange husejere er stadig i problemer. Ved udgangen af ​​2015 cirka 4,3 millioner boligejere var under vandet, hvilket betyder, at boligejer ejer et hjem, der er mindre værd end det beløb, de skylder på deres realkreditlån.

At være under vandet på dit hjem er en af ​​de største risikofaktorer der indikerer afskærmning. Efter alt, hvis hjem er mindre end saldoen skyldte værd, kan du konkludere, at det simpelthen er mere fornuftigt at gå væk.

Før du foretager denne afgørelse, selv om, her er en advarsel: gå væk besidder stor betydning for din kredit. Det kan skade din evne til at købe et andet hjem i fremtiden, samt din evne til at leje boliger, åbne kreditkort, låne på andre typer af lån, og selv kvalificere sig til visse job.

Hvad skal du gøre, hvis dit hjem er under vandet? Du vil måske holde fast i hjemmet og vente på ejendommen for at genvinde sin værdi. Hvis du skal flytte, kan du leje den hjem til en lejer. Alternativt hvis du skal sælge den hjem, kan du bede din långiver for kort salg godkendelse (vi vil diskutere dette nedenfor) eller bringe kontanter til den afsluttende bordet.

Hvad hvis du ikke er under vandet, men du kæmper for at foretage betalinger?

Først, før du køber et hjem, købe en billigere hjem end det, som du er berettiget. Du behøver ikke at købe en bolig prissat til det maksimale lånebeløb, som du er berettiget til at modtage.

Mange mennesker inden for ejendomsbranchen sige, at dit realkreditlån selv bør opsluge en tredjedel af din nettoløn. Dette tal omfatter ikke reparationer, vedligeholdelse, forsyningsselskaber og andre tilknyttede udgifter. Dog kan dette tal være for høj. Prøv denne tilgang, i stedet: som en generel tommelfingerregel, mål for alle dine hjem-relaterede betalinger, herunder forsyningsselskaber, reparationer og vedligeholdelse, for at komme til omkring 25 til 30 procent af din nettoløn.

Oven i det, vedligeholde en nødfond, der dækker mindst seks måneder af dine udgifter. Hold denne nødfond i en kontant-baserede opsparingskonto, snarere end i alle typer af investeringer (som aktier). Klik ikke på denne for helligdage, fødselsdage, eller årlige udgifter. Bevar dette kun for sande nødsituationer.

Hvis du finder dig selv kæmper for at foretage betalinger, begynder drastisk at skære udgifter på forskellige områder af dit liv. Du er midt i en finansiel krise; tilbringe lide det. Må ikke bare klippe din kabel; sælge hele TV. Må ikke bare brun-taske din frokost; skifte til en universitetsstuderende ris-og-bønner kost, indtil du er tilbage på dine fødder. Tjen ekstra penge i alle reservedele sekund af dine aftener og weekender med freelancearbejde, som du kan håndtere online fra hjemmet, mens dine børn sover. Se om du er berettiget til at refinansiere til en lavere rente-pant.

Hvis du falder bagud på dine betalinger, og du ikke tror, ​​du kan fange op, er det tid til at sælge dit hjem. Sælge dit hjem er langt at foretrække frem for afskærmning.

Hvis dit hjem er mindre end det beløb, du skylder værd, skal du din långiver godkendelse til en kort salg. En kort salg er et salg af hjemmet, hvor låntager modtager mindre end de i øjeblikket skylder. Långiver mister forskel.

Hvis långiver indser, at de er mere tilbøjelige til at få dækket deres tab gennem en kort salg end gennem en traditionel afskærmning proces, vil de gøre det muligt for låntageren at gå videre med notering deres ejendom som en kort salg.

Korte salg er en måde at undgå overfor kredit konsekvenser af en fuld-skala afskærmning, men de er ikke ideel. Hold dette i baglommen som en sidste udvej.

Med alt dette er sagt, lad os tale om den egentlige afskærmning proces. Da du er ved at se, afskærmning proces er temmelig lang, og der er flere muligheder i denne proces, hvor du kan forsøge at frigive dit hjem gennem en kort salg, snarere end en afskærmning.

Lad os se på processen, så du kan forstå, hvad der sker langs hver skridt på vejen.

Afskærmning proces

Først en disclaimer: processen varierer state-by-state. I nogle stater, långiver besidder magt salg og kan forfølge en “ikke-retslige afskærmning.” Den følgende proces skitseret nedenfor er en meget generaliseret beskrivelse af den retslige afskærmning proces i nogle stater. Hvis du finder dig selv står mulig afskærmning, tale med en advokat.

Når en låntager misligholder deres afdrag, kan långiveren derefter indgive en offentlig påkrav, også kendt som en meddelelse om misligholdelse eller Litispendens. Dette offentligt indgivet påkravsmeddelelse advarer låntager at der er sket et brud på en aftale.

Efter låntager har modtaget meddelelsen om Standard, har de en afdragsfri periode, bestemt af staten, hvor de kan genindsætte deres lån ved at betale den udestående forfaldne saldo og få fanget ajour med deres afdrag. Dette afdragsfri periode er kendt som præ-afskærmning.

Pre-afskærmning er tidsrummet mellem meddelelsen om Standard, og når en ejendom kan tages tilbage eller sælges på en offentlig auktion. I løbet af denne afdragsfri periode, låntager har et par muligheder for at komme ajour på deres lån:

1. Låntageren kan gøre deres betalinger up-to-date og genindsætte deres lån ved at betale de forfaldne saldi.
2. De kan søge om et lån modifikation til at reducere deres afdrag.
3. De kan forsøge at sælge ejendommen til en tredjepart for at undgå afskærmning.
4. De kan gøre det muligt for ejendom, der sælges til en præ-afskærmning offentlig auktion.

Hvis låntager ikke er i stand til at genindsætte deres lån, långiver har evnen til at generobre ejendommen og tage ejerskab med den hensigt at videresælge ejendommen. Egenskaber, der er blevet tages af långiveren (normalt en bank) blevet kendt som Real Estate Ejet (REO).

Bundlinjen

Følg et par grundlæggende retningslinjer for at reducere din risiko for over for en personlig pant krise: køb betydeligt mindre hjem end du har råd til. Hold en nødfond med mindst seks måneder værd af udgifter.

Oprette flere streams af indkomst, således at hvis en kilde tørrer op, vil din indkomst ikke falde til nul. Undgå ikke-pant forbruger gæld, ligesom billån eller kreditkort gæld. Forstå hvordan processen fungerer, så du ikke vil falde i nogen overraskelser.

Med dette er sagt, nyd dit hjem. Langt de fleste husejere ikke oplever afskærmning. Du er kyndige nok til at tage en proaktiv kig på de største risikofaktorer, der fører til denne uheldige oplevelse, så du kan beskytte mod dem. Og disse garantier, i det store og centreret omkring den tidløse privatøkonomi princip lever under din hjælp.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Hvordan at tjene penge ved at investere i fast ejendom

Når det kommer til at tjene penge i fast ejendom investering, der er virkelig kun en håndfuld måder at gøre det. Selvom begreberne er enkle at forstå, lad dig ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og eksekveres. Snup en notesbog og blyant, fordi der i de næste ti minutter, vil jeg lede dig gennem en kort oversigt til at hjælpe dig med at forstå det grundlæggende i fast ejendom og hvor stor succes ejendomsselskaber arbejder for at maksimere deres indtjening.

De tre primære måder at tjene penge fra Real Estate Investments

Der er tre primære måder investorer tjene penge fra fast ejendom:

• En stigning i ejendomsværdien,
• Lejeindtægter indsamlet af udlejning af ejendommen til lejere, og
• Overskuddet genereret fra erhvervsaktivitet, der afhænger af fast ejendom.

I en nøddeskal, det er det. Selvfølgelig er der altid andre måder at direkte eller indirekte fortjeneste fra fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skat lien certifikater, men disse tre elementer udgør et stort flertal af den passive indkomst, og de endelige formuer, at der er foretaget i ejendomsbranchen. Ved at lære at drage fordel af dem for din egen portefølje, kan du tilføje en anden aktivklasse til din overordnede aktivallokering, øge både diversificering og, hvis de gennemføres med forsigtighed, hvilket reducerer risikoen.

1. At tjene penge fra en stigning i ejendomsværdien af ​​din Real Estate Investments

Først, er det vigtigt du forstår, at ejendommen værdier ikke altid stige.

 Dette kan blive smerteligt tydeligt i perioder som i slutningen af ​​1980’erne og begyndelsen af ​​1990’erne, og den 2007-2009 fast ejendom sammenbrud. I virkeligheden, i mange tilfælde, ejendom værdier sjældent slå inflationen. For eksempel, hvis du ejer en $ 500.000 stykke af fast ejendom og inflationen er 3%, din ejendom kunne sælge for $ 515 tusind ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke nogen rigere end du var sidste år.

Det vil sige, du kan stadig købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre råvarer (sand, kan ost være nede i år og benzin op, men din levestandard ville forblive nogenlunde det samme). Grunden? De $ 15.000 gevinst var ikke ægte. Det var nominel.

Dette sker, fordi regeringen skal skabe penge, når det bruger mere end det tager ind gennem skatter. Alt andet lige, over tid, resulterer dette i hver eksisterende dollar miste værdi og blive mindre værd end det var før i tiden.

En af de måder, som de savviest ejendomsselskaber kan tjene penge i fast ejendom er at drage fordel af en situation, der synes at dukke op hvert par årtier: Når inflationen forventes at overstige den nuværende sats på langfristet gæld, du kan finde folk villige til at gamble ved at erhverve egenskaber, låne penge til at finansiere købet, og derefter venter på inflationen at stige. På den måde kan de afbetale realkreditlån med dollars, der er værd langt mindre. Dette repræsenterer en overførsel fra opsparere til debitorer. Du så en masse af fast ejendom investorer at tjene penge på denne måde i 1970’erne og begyndelsen af ​​1980’erne, da inflationen begyndte at løbe løbsk før Paul Volker tog en 2×4 til ryggen og bragte det under kontrol ved drastisk at hæve renten.

Tricket er at købe, når konjunkturkorrigerede cap er attraktive eller når du tror, ​​der er en specifik grund til, at et bestemt stykke af fast ejendom en dag vil være mere end den nuværende cap sats værd alene viser det skal være. For eksempel kan talentfulde fast ejendom udviklere se på det rigtige projekt, på det rigtige tidspunkt, til den rigtige pris, og helt bogstaveligt skabe fremtiden lejeindtægter til at understøtte en værdiansættelse, der ellers kunne forekomme rig baseret på de nuværende betingelser, fordi de forstår økonomi, markedsmæssige faktorer og forbrugere.

I min gamle hjemby, så jeg en frygtelig gamle hotel på et stort stykke jord bliver omdannet til en travl indkøbscenter med kontorbygninger udpumpning betydelige husleje til ejeren. Fraværende de pengestrømme, nuværende eller nutidsværdi, er du spekulere på en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv, uanset hvilke banker godkende dine lån, og ligegyldigt hvad samfundet omkring dig siger.

 Du vil kræve enten en betydelig inflation i nominelle valuta (hvis du bruger gæld til at finansiere købet) at redde dig ud eller en slags lav sandsynlighed begivenhed at træne i din favør.

2. At tjene penge fra udlejning indtægter fra din Real Estate Investments

At tjene penge fra at indsamle husleje er så enkel, at hvert seks år gamle, der nogensinde har spillet et spil Monopoly forstår på en visceral niveau, hvordan grundlæggende arbejde. Hvis du ejer et hus, højhus, kontorbygning, hotel, eller enhver anden investering i fast ejendom, kan du oplade folk leje i bytte for at tillade dem at bruge ejendommen eller facilitet. Selvfølgelig, enkel og let er ikke det samme. Hvis du ejer boligblokke eller leje huse, kan du finde dig selv beskæftiger sig med alt fra brudte toiletter til lejere, der drives meth labs.

Hvis du ejer striben indkøbscentre eller kontorbygninger, kan du nødt til at beskæftige sig med en virksomhed, der leases fra du går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagerbygninger, kan du finde dig selv står miljøundersøgelser for aktionerne i lejere, der bruges din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være en bekymring. Investeringer i fast ejendom er ikke den type, du kan ringe ind og forvente alt til at gå godt.

Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle investeringer i fast ejendom lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge fra fast ejendom er en speciel nøgletal kaldet hætten sats, som er en forkortelse for “kapitalisering sats”. Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, ville du opdele indtjening ($ 100.000) ved prisseddel ($ 1.000.000) og få 0,1, eller 10%. Det betyder hætten på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene en forventet 10% af din investering, hvis du har betalt for fast ejendom helt i kontanter og ingen gæld.

Ligesom en bestand er i sidste ende kun værd nutidsværdien af ​​dens tilbagediskonterede pengestrømme, en fast ejendom er ultimative værd en kombination af 1.) nytten det genererer for sin ejer og 2.) netto nuværende pengestrømme det genererer i forhold til den pris, der blev betalt for investeringen. Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, som beskytter dig under kollapser. Visse typer af investeringer i fast ejendom er bedre egnet til dette formål.

For at gå tilbage til vores tidligere diskussion af udfordringerne ved at tjene penge fra fast ejendom, kontorbygninger, at give en illustration, involverer typisk lange, multi-årige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt, og med den rigtige lejer og lease forfaldsprofilen, og man kunne sejle gennem en ejendomsmægler kollaps indsamle over gennemsnitlige leje kontroller, at de selskaber leasing fra du skal stadig give (på grund af den lejeaftale de underskrev), selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Få det forkert, selv om, og du kan være låst ind på sub par vender tilbage længe efter at markedet er blevet rask.

3. At tjene penge fra Real Estate Business Operations

Den endelige måde at tjene penge fra investeringer i fast ejendom indebærer særlige tjenester og forretningsmæssige aktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge fra automater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge fra tidsstyrede støvsugere.

Disse typer af investeringer næsten altid kræve sub-speciale viden; fx der er mænd og kvinder, der tilbringer hele deres karriere med speciale i design, opbygning, ejer og driver bilvask. For dem, der stiger til toppen af ​​deres felt, og forstå de snørklede af et bestemt marked, mulighed for at tjene penge kan være uendelig.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

REIT er en forkortelse for “investering i fast ejendom tillid.” En REIT er som en gensidig fond, der ejer individuelle egenskaber snarere end aktier eller obligationer. Den REIT er ansvarlig for at erhverve og administrere fast ejendom, han ejer.

Som en investor, er målet at modtage lejeindtægter på ejendommene og til at deltage i pris påskønnelse. Fordelen ved at investere i fast ejendom gennem en REIT er du får eksponering mod en diversificeret portefølje af ejendomme, og du behøver ikke at styre dem selv.

forordninger

Forordninger regulerer REITs  og kræver, at en REIT distribuere mindst 90 procent af sin skattepligtige indkomst til aktionærerne. Disse fordelinger udbetales som udbytte. Fordi REITs udbetale udbytte de er ofte markedsført som en indkomst-producerende pensionering investering. Udbytte udbetalinger tendens til at falde i 5 til 8 procent rækkevidde, men er ikke garanteret. I hårde økonomiske tider, kan alle ejendomme ikke blive lejet ud. Hvis der ikke er indkomst nok udlejning til rådighed, kan en REIT nødt til at reducere eller eliminere sin dividende udbetaling.

Typer af REITs

REITs falder i en af ​​to kategorier; egenkapital REITs eller pant REITs.

Egenkapital REITs ejer typisk store kommercielle bygninger, detailhandel butiksfacader eller boligblokke, men der er også specielle REITs, der ejer hoteller eller andre egenskaber i restaurationsbranchen, og der er REITs, der fokuserer på langsigtede pasningsmuligheder eller andre egenskaber i den medicinske industri.

Et eksempel på erhvervsejendomme, der ejes af REITs vil være store, multi-gulv kontorbygninger, der ofte anvendes som hovedkvarter til mellemstore og store virksomheder.

Et eksempel på detail butiksfacade ejendomme ejet af REITs vil være butikker som Walmart, PetsMart, eller Ultimate Electronics. Mange af disse virksomheder udleje deres butik steder i stedet for at eje dem.

Mortgage REITs ejer gælden på ejendommene, ikke selve ejendommen. De er ligesom en investeringsforening, der ejer realkreditlån og indsamler betalingerne.

Offentlig og Privat

REITs kan handles offentligt, hvilket betyder, at de har en ticker symbol, og du kan nemt se deres aktiekurs og dividende afkast på internettet.

Andre REITs er private og ikke handle på en børs. Selv om de er stadig en registreret sikkerhed, behøver private REITs ikke have en ticker symbol. Du skal købe aktier direkte fra fast ejendom virksomhed, der tilbyder dem eller via en af ​​deres sælgere. Private REITs betale ofte høj provision til finansielle sælgere, der tilbyder dem. De er ofte vanskeligt at komme ud af, da der ikke er et offentligt marked, hvor du nemt kan sælge dine aktier. De fleste private REITs har en exit-strategi, hvor de planlægger at gå offentligheden, men det virker ikke altid ud. I 2008/2009 mange investorer, der ejede private REITs oplevede en betydelig reduktion i deres udbytte og kunne ikke sælge deres investering i lang tid. Deres penge var væsentlige fanget i investeringen.

Som del af en portefølje

REITs er bedst brugt som en del af en diversificeret portefølje i stedet for som en enkelt investering. De er ikke højt korreleret med aktier eller obligationer, hvilket betyder, hvad bestanden eller obligationsmarkedet gør vil have lidt at intet at gøre med værdien af ​​en REIT.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

”Halvfems procent af alle millionærer blevet så gennem at eje fast ejendom. Flere penge er blevet gjort i fast ejendom end i alle industrielle i ornat tilsammen. Den kloge unge mand eller lønmodtager i dag investerer sine penge i fast ejendom.”  Andrew Carnegie

Det citat er årtier gamle, men stadig gælder i dag. Selvom det er alle de vrede i dag på tv, denne artikel handler ikke om fast ejendom engroshandel eller flippe huse.

 True, der er penge at tjene i disse aktiviteter, til tider en masse penge, men det er kortsigtet profit. Hvis du geninvestere det i en langsigtet leje fast ejendom, så spejlvende kan være et godt værktøj.

Denne artikel handler om at opbygge og voksende en ejendomsportefølje med tiden, der vil finansiere en velhavende pensionering livsstil gennem cash flow. Med flere udlejningsejendomme hver generere positivt cash flow, kan du finansiere din pension i stil og ikke bekymre sig om mange af de økonomiske faktorer, der truer flertallet af investorer i aktier og obligationer.

Det er aldrig for sent at starte enten. Hvis du er ung, kan du bygge en udbetalingen købe din første udlejningsejendom og begynde at vokse din ejendomsportefølje gennem årene, indtil du går på pension. Hvis du er i fem til ti år før pensionsalderen, kan du konvertere aktiver i lavere ydende investeringer i udlejning af fast ejendom og øge din pension månedlige indkomst.

Hvis du allerede ved eller forbi pensionsalderen, kan du gøre det samme.

Hvad skaber en god boligudlejningsejendomme Investment?

Før du bliver fanget i at tænke hver eneste af disse faktorer skal være perfekt, før du køber en udlejningsejendom, ved, at det er sjældent, at dette at være tilfældet. Dit mål er at forsøge at maksimere hver af disse så godt du kan, og nogle gange kan man være vigtigere end andre.

Her er de faktorer, som du ser i en stor boligudlejningsejendomme investering, enkelt familie eller ejerlejlighed:

• Beliggenhed:  Ja, du kan sige det tre gange, da fast ejendom handler om placering. Du ønsker ikke at leje en bolig i midten af et supermarked parkeringsplads, men en i nærheden af et grønt bælte eller park for dine børn kunne være lige højre.
• Rentabilitet:  Placering er en del af denne faktor. Men hvis et hjem er i en fantastisk beliggenhed, men konkurrencen er hård, kan det ikke være den bedste investering. Når der er mange leje til rådighed og ejere er at tilbyde incitamenter, kan det ikke være det rigtige tidspunkt. Når der er få ferieboliger til rådighed, ikke kun er du i stand til at holde en ejendom besatte bedre, kan du kræve højere husleje på samme tid.
• Omkostninger:  Det er relativ, da ejendomsskatter er en stor udgift, men nogle områder kommando høje huslejer på grund af områdets faciliteter, så skatter er højere. Hvis du kan opveje udgifterne med månedlige likviditet tilovers, så er det en positiv.
• Vurdering:  Selvom cash flow er den primære overvejelse, påskønnelse i værdi over tid er vigtig. Der er to måder, hvorpå du opbygge egenkapital i en udlejningsejendom, værdiforøgelse og betalende ned realkreditlån. Intelligent gearing af dine investeringer kan bruges til at dyrke din portefølje efter den indre værdis i ejede ejendomme.

Dette er dine vigtigste overvejelser, selvfølgelig, vil du være på udkig i en alder af ejendommen, forventede reparationer over tid og eventuelle nødvendige forbedringer samt.

Lejebolig placering og Acquisition Process

Du er klar til at komme i gang og købe din første udlejningsejendomme. Du har den ned betaling for den ønskede prisklasse, og du ønsker at gøre en beslutning informeret køb.

1. Kend dit marked område:  Tag dig tid til at gøre en grundig analyse af dit markedsområde. Du har måske en bestemt kvarter eller område i tankerne, men du ønsker at udvide din forskning for at få den viden, du har brug for sammenligninger af mulige egenskaber. Lær, hvad egenskaber sælger godt i din prisklasse. Lave noget research på retsbygningen for områder, hvor boliger sælger for kontanter. Investorerne er de normale kontante købere, så du ved de områder, andre investorer, nogle meget erfarne, køber ind.
2. Lær at værdsætte egenskaber:  Lær, hvordan ejendomsmæglere gøre en CMA, komparativ Markedsanalyse. Den første ting mest succesfulde investorer vil fortælle dig er at købe under markedsværdien. Dette låser i et overskud på det afsluttende bordet. Det gør det også nemmere at generere et acceptabelt rentabel cashflow når afdrag på realkreditlån er lavere.
3. Analysere huslejer og konkurrence:  Grave ind i de lokale medier, hvor huslejer annonceres, både print og online i Craigslist. Når du forsker et kvarter, få den gennemsnitlige leje beløb for den type ejendomme du overvejer at købe. Hvor mange er tilgængelige, er ejere, der tilbyder incitamenter som gratis måneder? Vide, hvad du kan forvente til leje.
4. Søm ned udgifter:  Udgifterne her er de normale dem som normale reparationer (budgetterede), ejendomsskatter, forsikring, osv, der vil gælde for hver ejendom i et område. En fejl her er lige så slemt som at få låst ind i en under-markedsleje i et år; smide fortjeneste. Betingelsen for faktiske egenskaber, du overvejer er en separat ting, selvom du gerne vil budgettet af indlysende reparationer du ved vil komme for en ældre ejendom.
5. Find de gode tilbud og forhandle en aftale:  Det næste afsnit vil tale om at finde de bedste lejebolig tilbud, men det er en del af denne proces, der er afgørende for langsigtet gevinst. Hvis du betaler detailhandel, for livet af ejerperioden er du miste overskud.

Det er de stykker af placeringen proces, men her er nogle specifikke kilder til de bedste tilbud.

Leje ejendomsportefølje Purchase tilbud

Vi kender alle tvangsauktioner og de gode tilbud, der kan undertiden findes. Men storhedstid massive tvangsauktioner med ejere i sted er over for den seneste nedbrud. Mange af de tvangsauktioner finder du i dag vil være i dårlig stand, nogle ledige i et år eller mere. Dette betyder ikke, du skal ikke være konstant efter tvangsauktioner gennem websteder som RealtyTrac.com. De er stadig sker, og du kan få fat i en god én i udlejes tilstand nu og da.

• Ejere i nød:  Konstant overvåge medier og online kilder til ejere, der er i nød. Det er mennesker, der af økonomiske årsager skal sælge deres hjem i en fart, og i en situation, der kan resultere i, du køber under den nuværende markedsværdi. Måske har de medicinske udgifter, er blevet afskediget på arbejdet, eller de har brug for at flytte til beskæftigelse i en fart. Gør søgeordssøgninger på Craigslist for lister af ejere med sætninger som “skal sælge”, “tage alle tilbud,” osv
• Pre-foreclosures:  Pre-tvangsauktioner præsentere en mulighed for investorer til at lokalisere egenskaber før afskærmning, at de kan købe med rabat til fuld markedsværdi. Realtytrac.com og andre steder har sektioner bare for disse lister.
• Arbejde med gode grossister og fix-flip investorer:  Fast ejendom grossister, der er gode til hvad de gør, kan være en stor kilde til leje boliger. Hvis de forstår deres rolle i at sælge til leje ejendomsinvestorer, de ved, at du ønsker at købe under den nuværende markedsværdi, og at egenskaberne skulle være klar til at leje. Fix og flip investorerne sælger også det meste til leje ejendom købere, så de ved, hvad du ønsker, og helt sikkert give en klar-til-leje ejendom.

Skumme, Skyl, Gentag og Roll Up

Når du finder din niche og finpudse dine færdigheder, bare holde gør de samme ting igen og igen, hvilket bidrager til din leje portefølje. Som du betale ned realkreditlån, kan du ønsker at udnytte med egenkapital, men gør det meget omhyggeligt og ikke overbelaste. Mange investorer gik under i styrtet 2007, fordi de var over-gearede og kunne ikke opretholde huslejen at fortsætte med at betale afdrag.

Kig ind i 1031 Skat Udskudt Exchange til at sælge rentable ejendomme at finansiere større eller flere egenskaber til at vokse din ejendomsportefølje.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

En privat realkreditlån er et lån foretaget af en person eller en virksomhed, der ikke er en traditionel pant långiver. Uanset om du tænker på at låne til et hjem eller låne penge, kan private lån være til gavn for alle, hvis de er udført korrekt. Dog kan tingene også går dårligt – for dit forhold og din økonomi.

Som du evaluere beslutningen om at bruge (eller tilbyde) en privat pant, holde det store billede i tankerne.

Typisk er målet at skabe en win-win løsning, hvor alle får økonomisk uden at tage for meget risiko.

Privat pant eller hårde penge? Denne side fokuserer på realkreditlån med nogen, du kender . Hvis du ønsker at låne fra private långivere (som du ikke kender personligt), læs om hårde penge lån. Hårde penge långivere er nyttige for investorer og andre, der har svært ved at få godkendt af traditionelle långivere. De er ofte dyrere end andre realkreditlån og kræver lav LTV.

Hvorfor Go Privat?

Verden er fuld af långivere, herunder store banker, lokale kreditforeninger, og online långivere. Så hvorfor ikke bare udfylde en ansøgning og låne fra en af ​​dem?

Qualifying: For startere, kan låntagerne ikke være i stand til at kvalificere sig til et lån fra en traditionel långiver. Banker kræver en masse dokumentation, og nogle gange din finanser vil ikke se den måde banken ønsker. Selv hvis du er mere end i stand til at tilbagebetale lånet, er mainstream långivere forpligtet til at kontrollere, at du har evnen til at tilbagebetale, og de har specifikke kriterier for at fuldføre denne kontrol.

For eksempel, selvstændige individer ikke altid har de W2 formularer og fast arbejde historie, som långivere lignende, og unge voksne måske ikke har gode kredit scores (endnu).

Hold det i familien: Et lån blandt familiemedlemmer kan gøre god økonomisk mening.

• Låntagerne kan spare penge ved at betale en forholdsvis lav rente til familiemedlemmer (i stedet for at betale bank rentesatser). Bare vær sikker på at følge IRS regler, hvis du planlægger at holde renten lav.
• Långivere med ekstra kontanter på hånden kan tjene mere ved udlån, end de ville få fra bankindskud som cd’er og opsparingskonti.

Forstå Risici

Livet er fuld af overraskelser, og ethvert lån kan gå dårligt. Selvfølgelig, alle har gode intentioner, og disse tilbud ofte synes som en rigtig god idé, når de først kommer til at tænke. Men pause længe nok til at overveje følgende spørgsmål, før du får alt for dybt ind i noget, der vil være svært at slappe af.

Relationer: Eksisterende relationer mellem låntager og sælger kan ændre sig. Især hvis tingene bliver svært for låntager, kan låntagerne føler ekstra stress og skyld. Långivere også står komplikationer – de kan have behov for at beslutte, om at dunder håndhæve aftaler eller tage et tab.

Långiver risikovillighed: Ideen kan være at lave et lån (med forventning om at få tilbagebetalt), men overraskelser ske. Vurdere långivers evne til at tage risikoen (at blive ude af stand til at gå på pension, risiko for konkurs, etc.) inden vi går videre. Dette er især vigtigt, hvis andre er afhængige af långiver (forsørgelsesberettigede børn eller ægtefæller, for eksempel).

Ejendom værdi: Fast ejendom er dyrt. Udsving i værdien kan beløbe sig til et tocifret (eller hundreder) af dollars. Långivere skal være komfortabel med ejendommen tilstand og placering – især med alle disse æg i en kurv.

Vedligeholdelse: Det tager tid, penge og opmærksomhed til at opretholde ejendom. Selv med en god inspektør, spørgsmål kommer op. Långivere har brug for at være sikker på, at beboeren eller ejeren vil tage fat på problemerne, før de kommer ud af hånden og være i stand til at betale for vedligeholdelse.

Titel spørgsmål og rækkefølgen af betalinger: Långiver skal insistere på at sikre lånet med en pant (se nedenfor). I tilfælde af at låntager tilføjer yderligere realkreditlån (eller nogen sætter en pant i huset), vil du ønsker at være sikker på, at långiver bliver betalt først. Men vil du også ønsker at kontrollere for eventuelle problemer, før de køber ejendommen. Traditionelle realkreditinstitutterne insistere på en titel søgning, og låntager eller långiver bør sikre, at ejendommen har en klar titel. Titel forsikring giver ekstra beskyttelse, og ville være et klogt køb.

Skat komplikationer: Skattelovgivningen er tricky, og bevæger sig store summer af penge rundt kan skabe problemer.

Før du gør noget, tale med en lokal skatterådgiver, så du ikke er fanget af overraskelse.

Private Mortgage Aftaler

Ethvert lån skal være veldokumenteret. En god låneaftale sætter alt skriftligt, således at alles forventninger er klare og der er færre mulige overraskelser. Efter flere år, kan du (eller den anden person) glemmer, hvad du diskuteret, og hvad du havde i tankerne, men et skriftligt dokument har en langt bedre hukommelse.

Dokumentation gør mere end blot at holde dit forhold intakt – det beskytter begge parter til en privat pant. Igen, du ikke ved, hvad du ikke ved om fremtiden, og det er bedst at undgå juridiske løse ender fra get-go. Hvad mere er, kan en skriftlig aftale gøre handlen arbejde bedre fra et skattemæssigt perspektiv.

Som du gennemgå din aftale, så sørg for enhver tænkelig detalje er stavet ud, begyndende med:

• Hvornår er betalinger skyldes? Månedlig, kvartalsvis, på den første i måneden, osv
• Hvad hvis betalingerne ikke er modtaget? Kan långiver opkræve et gebyr, og er der en afdragsfri periode?
• Hvordan / hvor skal betalingerne ske? Elektroniske betalinger er bedst.
• Kan låntager forudbetaling, og er der nogen straf for at gøre det?
• Er lånet sikret med nogen sikkerhed? Det bedre være.
• Hvad kan långiver gøre, hvis låntageren misser betalinger? Kan långiver opkræve gebyrer, rapportere til kreditoplysningsbureauer, eller afskærme på hjemmet?

Fastgør Loan

Det er klogt at sikre långiver interesse – selv hvis långiver og låntager er nære venner eller familiemedlemmer. Et sikret lån tillader långiver at tage ejendommen (gennem afskærmning) og få deres penge tilbage i et worst-case-scenario.

Er det virkelig nødvendigt? Igen, du ikke ved, hvad du ikke ved om fremtiden.

En låntager (der har evnen og hver hensigt at tilbagebetale) kan dø eller blive sagsøgt uventet. Hvis ejendommen holdes i låntagers eneste navn – uden en registreret korrekt lien – kreditorer kan gå efter deres hjem eller tryk låntager til at bruge hjemmets værdi for at tilfredsstille en gæld. En  sikret  pant hjælper med at beskytte långiver interesse, under forudsætning af alt er struktureret korrekt. Faktisk udtrykket “pant” teknisk betyder “sikkerhed” – ikke “lån”.

Sikring af et lån med fast ejendom kan også hjælpe med afgifter. For eksempel kan låntager kunne fradrage renteudgifter på lånet, men kun hvis lånet er fastgjort korrekt. Tal med en lokal skat tilberedningsvirksomheden eller CPA for flere detaljer og ideer.

Hvordan man gør en private pant Korrekt

Hvis du overvejer en privat pant, tænke som en ”traditionel” långiver (selvom du stadig kan tilbyde bedre priser og en mere forbrugervenlig produkt). Forestil dig, hvad der kunne gå galt, og strukturere handlen, så du ikke er afhængig af held og lykke, gode minder, eller gode intentioner.

Til dokumentation (låneaftaler og arkivering tilbageholdsret, for eksempel), arbejde med kvalificerede eksperter. Tal med lokale advokater, din skat tilberedningsvirksomheden, og andre, der kan hjælpe med at guide dig gennem processen. Hvis du arbejder med store summer af penge, er dette ikke en DIY projekt. Adskillige online-tjenester kan håndtere alt for dig, og lokale serviceudbydere kan også gøre arbejdet. Spørg præcis hvilke tjenester leveres, herunder:

• Vil du få skriftlig pant aftaler?
• Kan betalinger håndteres af en anden (og automatiseret)?
• Vil dokumenter indgives til de lokale regeringer (til sikring af lånet, for eksempel)?
• Vil betalinger indberettes til kreditbureauer (som hjælper låntagere opbygge kredit)?

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Jeg vil aldrig glemme et åbent hus jeg besøgte i 2008.

Jeg spurgte vores ejendomsmægler til at se sig om efter nogle større boliger – muligvis en to-etagers aftale eller en rummelig ranch med en kælder. Jeg var begejstret, da hun kom op med en liste med seks boliger for os at se på én dag – ”Koks House” hvoraf jeg vil kalde

Det er ikke, hvad du måske tror. Den mursten ranch var ikke hjem for stofmisbrugere eller arbejdsløse wannabes mudderkastning kokain. Nope, det var et hus, hvis bundniveau var fyldt til randen med koks memorabilia. Fra gulv til loft, hele nedenunder havde Coca-Cola vægtæpper, læskedrikke-inspirerede bord og stol sæt, og Coke tchotchkes.

Huset var stor ellers, men vi fik aldrig forbi den prangende indretning. Og virkelig, hvem kunne?

Sælge dit hjem? Må ikke gøre disse fejl

Forlader specifik indretning intakt, når du sælger dit hjem er en stor fejltagelse, men det er en, der udspiller sig ofte. Husejere er ikke altid klar over deres specifikke stil ikke appellerer til masserne – eller måske de bare er ligeglade.

Selvfølgelig, offbeat indretning er ikke den eneste fejl sælgere gøre, når de forsøger at losse et hjem. Jeg nåede ud til flere fast ejendom fagfolk til at finde ud af de største fejltagelser, de ser sælgere gøre. Her er, hvad de sagde:

Fejl # 1: forsøgsfasen på fotografering.

I en alder af online lister, vil et par billeder taget på din iPhone ikke rigtig klippe det, og det er sandt, uanset hvor store de er. Alligevel har vi alle set boliger, der markedsføres med uprofessionel billeder, som ikke viser ejendommen i sin bedste lys.

”Folk gør deres beslutning om at forelske sig i dit hus med billeder over internettet,” siger real estate investor Chad Carson. Det ville være en skam at gå glip af en fuld-pris salg, fordi du var for billigt at få store billeder.

Carson foreslår at leje en pro, hvilket gør en god indsats for at iscenesætte dit hjem, og at du har ideelle belysning til at få de perfekte skud. Hvis du ikke gør det, siger han, kan den perfekte køber ikke engang gider besøger dit hjem.

Mistake # 2: At bruge for meget på opgraderinger.

Fælles visdom siger, at det er smart at ordne dit hjem til at sælge, eller i det mindste at sikre, at eventuelle store spørgsmål repareres før notering. Men kan du tage det for langt? Ifølge Lee Huffman, en californisk fast ejendom investor, der arbejder for DLH Partners, der er helt sikkert et punkt faldende afkast.

”Du kan guld-plade alt og har forbedringer, der ville hører hjemme i fem-stjernede resorts, men hvis dit hjem ikke vil vurdere til den aftalte salgspris, skal du komme ned på prisen, hvis du ønsker at lukke spærret,”siger Huffman.

I stedet for overforbrug på luksus opgraderinger, det bedste du kan gøre er at sørge dit hjem er ren og plejes. En stor del af tiden, vil køberne ønsker at opdatere hjemmet i henhold til deres egen smag alligevel.

Mistake # 3: Leaving masser af familie billeder rundt.

Under dine familiebilleder strøet over hele dit hjem er fint, hvis du holder stille. Men hvis du ønsker at flytte, kan de forårsage forvirring for dine købere.

”Undgå fremvisning personlige billeder på dit hjem turné, siger Loria Hamilton-Field, Chicago administrerende mægler af Owners.com.

”Hvis familiens fotografier fortrængning dit hjem, kan potentielle boligkøbere få let distraheret, og det vil være sværere for dem at huske hjemmet,” siger hun. ”Du ønsker at være sikker på, at købere kan se sig selv bor der -. Og de mere personlige ting, du har, jo sværere, der bliver”

Mistake # 4: forhoejet dit hjem.

En erfaren ejendomsmægler vil foreslå en notering pris baseret på dit hjem aktuelle værdi, sammenlignelige salg i nærheden, og historiske data. Hvis du nægter at lytte og bede om mere end dit hjem er værd, kan du risikere at dreje en endnu mindre overskud, når alt er sagt og gjort.

”Sælgere har tendens til at se på deres hus som den smukkeste, klogeste og smukkeste hus på blokken,” siger Californien ejendomsmægler Wendy Gladson. Desværre kan en sælgers kærlighed til deres hjem påvirke deres opfattelse af virkeligheden.

”Den eneste værste du kan gøre, som en sælger er at gøre en følelsesmæssig beslutning om pris,” siger Gladson. ”Overprice din ejendom, og du vil jage markedet nedad og ender med at sælge for mindre end du ville have haft dig prissat det til markedsværdi.”

Mistake # 5: At være til gene under fremvisninger.

Uanset om du er bange eller bare nysgerrig, har du ikke lyst til at forlade løbet fremvisninger – vi får det. Desværre har potentielle købere ikke ønsker at se dig dvælende i deres fremtidige hjem.

”Når en køber eller ejendomsmægler tidsplaner en fremvisning, så sørg for du lader fem minutter før de ankommer,” siger Texas ejendomsmægler Diego Corzo. ”Opholder sig inde i hjemmet gør det ubehageligt for køberne at tale deres sind og fortælle, hvad de virkelig mener om hjemmet. Plus, kan de ikke blive så længe, ​​fordi de ikke ønsker at bug sælger. Køberen skal føle sig så behageligt som muligt.”

Mistake # 6: At tvinge dit favorit hold eller mærke på købere.

Meget gerne ejerne af ”Coke” hus jeg nævnte ovenfor, at nogle mennesker ikke ved, hvor grænsen går med tema indretning. Kevin Lawton, ejendomsmægler og vært for Real Estate Deal på 107,7 FM i New Jersey, har set masser af salget falder igennem, når sport fanatikere nægter at lette deres indretning.

”Jeg havde en sælger, der var besat af en vis baseball hold, og holdet memorabilia og logo var over hele huset – fra en farvet glas team logo over hoveddøren til hele gulvtæppet i alrummet at være grøn med baseballs på det ,”siger Lawton.

”De inviterede mig over at fortælle dem, hvad de skal gøre for at prep for at sælge; Jeg sagde, at du er nødt til at reducere mængden af ​​baseball stuff overalt – de havde endda spillerens numre malet på væggene i kælderen – og de nægtede,”Lawton fortsætter. ”Sikker nok, det var et kæmpe turn-off for købere, der blev distraheret af det hele. Nogle blev wowed og gik glip af resten af ​​huset, og nogle var fans af en rivaliserende hold, der forlod en sur smag i munden!”

Mistake # 7: Ikke male i neutrale farver, der kan appellere til alle.

Det er i orden at male dit hus neongrøn mens du bor der, men det er en forfærdelig idé, når du er klar til at sælge. Hvorfor? Ifølge Trina Larson, en ejendomsmægler med Berkshire Hathaway, skøre maling eller tapet betyder blot arbejde for potentielle købere.

”Har du ikke prangende out-of-date maling eller tapet på dine vægge,” siger Larson. ”Udsmykning er en meget personlig ting, og det kan koste tusindvis af dollars til at male et hus.” Tanken om at strippe masser af tapet eller malerarbejde en hel hjem kan være en reel deal-breaker for købere.

”Købere gå ind og begynde at regne ud, hvad de vil have til at bruge til at løse op i huset,” Larson siger. Hvis det kommer til at tage en masse arbejde, penge eller begge dele for at få farveskema ret, kan de gå videre til et andet hus eller bede dig om en betydelig prisnedsættelse for at kompensere for den ekstra arbejde.

Mistake # 8: glemmer at pakke væk din rod.

Der er ikke noget værre end et hus til salg, der er fuld af en andens ting. Ikke alene er det sværere for køberne at forestille dit hjem som deres, når din lort er over det hele, men det gør dit hjem ser rodet og mindre end den faktisk er.

”Do not leave rod rundt, nogensinde,” siger Connecticut ejendomsmægler Emily Restifo. ”Agenter kan fortælle dig deres kunder kan se lige forbi det, men de kan ikke … i hvert fald ikke uden at det påvirker deres opfattelse af værdi. En rodet hus kan være en indikation af ikke plads nok, eller ikke nok pleje, men det sender et signal om, at det ikke er den perfekte ejendom.”

Mistake # 9: Ikke mellemstationer dit hjem.

Du kan blive forelsket i din ginormous pleather sofaen, mørklægningsgardiner, og gaming station, men hvis din ejendomsmægler antyder du ændre det, du skal.

Mens en unikke møbler set-up kan arbejde perfekt for din familie, du vil have noget, der appellerer til alle købere. I nogle tilfælde kan du nøjes med blot at flytte rundt på møblerne for at skabe et bedre flow. Men nogle gange kan det være nødvendigt at iscenesætte dit hjem med lånte møbler i stedet.

”Du skal ikke afvise mellemstationer møbler eller blive fornærmet, når din agent anbefaler iscenesættelse,” siger Californien ejendomsmægler Wendy Hooper. ”Iscenesættelse ikke udsmykning – det er den handling strategisk placere neutrale endnu elegante møbler at gøre opmærksom på funktionerne i dit hjem.”

Mistake # 10: glemmer at dokumentere detaljerne i din salg.

Uanset hvad, skal du ikke slette e-mails fra enhver professionel, der beskæftiger sig med dit hjem salg. Dette omfatter e-mails fra din ejendomsmægler, din købers ejendomsmægler, og alle, der beskæftiger sig med lånet.

”I tilfælde af en tvist, vil disse e-mails vise sig meget værdifuldt,” siger Lauren Bowling, forfatter til ”The Millennial boligejer.”

”Når sælger mit hjem, køberen ønskede at bakke ud efter due diligence periode havde lukket, citerer de havde problemer med at få finansiering. De ønskede at beholde den alvor penge, selvom de havde bakket ud en måned før lukning,”siger Bowling.

Fordi hun gemte sine e-mails, hun var i stand til at bevise, at de aldrig sagt et ord om finansiering og havde været i kommunikation med hende hele tiden. Som et resultat, hun var i stand til at holde deres alvor penge at gøre op for hendes tabte tid.

Bundlinjen

Hvis dit mål er at sælge dit hjem, det bedste, du kan gøre, er at ansætte en kvalificeret ejendomsmægler til at hjælpe med salget –  og så lytte til deres råd. De fleste mæglere er klar over de forskellige bevægelser, der slukke købere og kan hjælpe dig med at undgå dem.

Eller du kan sorteper systemet og gøre tingene på din måde. Men hvis dine lyserøde vægge og leopard print tæppe slå købere fra, skal du ikke sige, vi ikke advarede dig.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.