Når det kommer til at tjene penge på investering i fast ejendom, er der kun en håndfuld måder at gøre det på. Selvom begreberne er enkle at forstå, skal du ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og udføres. En forståelse af det grundlæggende i fast ejendom kan hjælpe investorer med at arbejde for at maksimere deres indtjening. Ejendomme giver investorer en anden porteføljekategori, øger diversificering og kan begrænse risici, hvis de kontaktes korrekt.
Der er tre primære måder, som investorer potentielt kan tjene penge på fast ejendom:
- En stigning i ejendomsværdien
- Lejeindtægter opkrævet ved leasing af ejendommen til lejere
- Overskud genereret fra forretningsaktiviteter, der afhænger af fast ejendom
Der er selvfølgelig altid andre måder at direkte eller indirekte tjene på at investere i fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skatterettighedscertifikater. Imidlertid tegner de tre ovennævnte punkter sig for et stort flertal af den passive indkomst – og ultimative formuer – der er skabt i ejendomsbranchen.
Table of Contents
Ejendomsstigning i ejendomsværdi
For det første er det vigtigt, at du forstår, at ejendomsværdier ikke altid stiger. Denne mangel på aktivforøgelse kan blive smertefuldt tydelig i perioder som i slutningen af 1980’erne og begyndelsen af 1990’erne og i årene 2007-2009, da ejendomsmarkedet kollapsede. Faktisk slår ejendomsværdier i mange tilfælde sjældent til inflationen – stigningen i gennemsnitspriserne i en økonomi.
For eksempel, hvis du ejer en ejendom på $ 500.000 og inflationen er 3%, sælger din ejendom muligvis for $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke rigere end du var sidste år. Det vil sige, at du stadig kan købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre varer (sandt, ost kan være nede i år og benzin op, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsagen er, at gevinsten på $ 15.000 ikke var reel. Det var nominelt og havde ingen reel indflydelse, fordi stigningen skyldtes den samlede inflation.
Inflation og investering i fast ejendom
Når inflationen sker, har en dollar mindre købekraft. Det sker, fordi regeringen er nødt til at skabe – udskrive – penge, når den bruger mere, end den indtager gennem skat. Alt andet lige over tid resulterer dette i, at hver eksisterende dollar mister værdi og bliver mindre værd, end det var tidligere.
En af måderne, hvorpå de klogeste ejendomsinvestorer kan tjene penge på fast ejendom, er at drage fordel af en situation, der ser ud til at dukke op hvert par årtier. De gør dette, når inflation forventes at overstige den nuværende rentesats på langfristet gæld. I disse tider kan du finde folk, der er villige til at spille ved at erhverve ejendomme, låne penge til at finansiere købet og derefter vente på, at inflationen øges.
Efterhånden som inflationen stiger, kan disse investorer afbetale pantene med dollars, der er langt mindre værd. Denne situation repræsenterer en overførsel fra sparere til debitorer. Du så mange ejendomsinvestorer tjene penge på denne måde i 1970’erne og begyndelsen af 1980’erne. Inflationen var ude af kontrol, indtil Paul Volcker Jr. – Federal Reserve-præsident mellem 1979 og 1987 – tog en 2×4 på ryggen og bragte den under kontrol ved drastisk at hæve renten.
Cyklisk justeret indkøbspris
Tricket er at købe, når cyklisk justerede cap-renter – afkastet på en ejendomsinvestering – er attraktive. Du køber, når du tror, der er en specifik grund til, at et bestemt stykke fast ejendom en dag vil være mere værd, end den nuværende loftrente alene indikerer, at det skulle være.
F.eks. Kan ejendomsudviklere se på et projekt eller en udvikling, den økonomiske situation omkring projektet eller ejendomens pris og bestemme en fremtidig lejeindtægt til understøttelse af den aktuelle værdiansættelse. Den aktuelle værdi kan ellers virke for dyr baseret på nuværende forhold omkring udviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrugere, kan disse investorer se fremtidig rentabilitet.
Du har måske set et forfærdeligt gammelt hotel på et stort stykke jord blive omdannet til et travlt indkøbscenter med kontorbygninger, der pumper ud betydelige husleje til ejeren. Fravær af disse pengestrømme, nutidsværdi, spekulerer du i en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv. Du vil kræve enten betydelig inflation i den nominelle valuta – hvis du bruger gæld til at finansiere købet – for at redde dig. Du kan også stole på en slags begivenhed med lav sandsynlighed for at træne til din fordel.
Leje som en ejendomsinvestering
At tjene penge på at indsamle husleje er så simpelt, at hver 6-årig, der nogensinde har spillet et spil Monopol, på et visceralt niveau forstår, hvordan det grundlæggende fungerer. Hvis du ejer et hus, lejlighedskompleks, kontorbygning, hotel eller anden investering i fast ejendom, kan du opkræve husleje for at give dem mulighed for at bruge ejendommen eller faciliteten.
Selvfølgelig er enkelt og let ikke det samme. Hvis du ejer flerfamiliehuse eller lejehuse, kan du finde ud af, at du har at gøre med alt fra ødelagte toiletter til lejere, der driver meth-laboratorier. Hvis du ejer stripcentre eller kontorbygninger, skal du muligvis beskæftige dig med en virksomhed, der er lejet af dig, og som går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagre, kan du blive udsat for miljøundersøgelser for de lejers handlinger, der brugte din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være et problem. Udlejning af fast ejendom er ikke den type, du kan ringe til og forventer, at alt går godt.
Brug af Cap Rate til at sammenligne investeringer
Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle ejendomsinvesteringer lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge på fast ejendom, er en særlig finansiel ratio kaldet kapitaliseringsrente (cap rate). Cap-satser viser afkastet på en kommerciel ejendomsinvestering. Det tager sit grundlag af den nettoindkomst, ejendommen vil producere.
Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, dividerer du indtjeningen ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og får 0,1 eller 10%. Det betyder, at loftets rente på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene forventede 10% på din investering, hvis du betalte for fast ejendom helt kontant og uden gæld.
Ligesom en aktie i sidste ende kun er værdien nettoværdien af dens diskonterede pengestrømme, er en ejendom i sidste ende en kombination værd:
- Hjælpeprogrammet, som ejendommen genererer til sin ejer
- De nuværende pengestrømme, det genererer, i forhold til den betalte pris
Lejeindtægter som en sikkerhedsmargin
Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, der beskytter dig under økonomiske afmatninger eller sammenbrud. Visse typer ejendomsinvesteringer kan være bedre egnet til dette formål. Leasing og leje kan være relativt sikker indkomst.
For at vende tilbage til vores tidligere diskussion – om udfordringerne ved at tjene penge på fast ejendom – kan kontorbygninger give en illustration. Disse ejendomme involverer typisk lange flerårige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt og med den rigtige lejer og lejeperioden, så kan du sejle gennem et fast ejendomssammenbrud. Du vil indsamle lejekontrol over gennemsnittet, som de virksomheder, der leaser fra dig, skal stille – på grund af den leasingaftale, de underskrev – selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Gør det forkert, og du kan blive låst inde i sub-par afkast længe efter at markedet er kommet sig.
Penge fra fast ejendom
Den sidste måde at tjene penge på ejendomsinvesteringer indebærer specielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du muligvis sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge på salgsautomater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge på tidsstyrede støvsugere.
Disse investeringer kræver næsten altid viden om subspecialitet. Som et eksempel bruger nogle mennesker hele deres karriere på at specialisere sig i at designe, bygge, eje og betjene bilvask. For dem, der stiger til toppen af deres felt og forstår indviklingen i et bestemt marked, kan muligheden for at tjene penge være uendelig.
Andre ideer til investering i fast ejendom
Der findes stadig andre investeringsmuligheder i fast ejendom. Du kan investere i investeringsforeninger (REIT) .11 Børsnoterede REIT’er udsteder aktier og handles på en børs, mens privatejede REIT’er eller ikke-handlede REIT’er ikke er tilgængelige på nogen børs. Alle typer REIT’er vil fokusere på bestemte sektorer på ejendomsmarkedet, såsom plejehjem eller indkøbscentre. Der er også flere børshandlede fonde (ETF’er) og gensidige fonde, der er målrettet mod ejendomsinvestoren ved at investere i REIT’er og andre investeringer i ejendomssektoren.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.