Table of Contents
Hvad gør man hvis du befinder dig i finansielle problemer med dit hjem
At købe et hjem er typisk en glad milepæl. Du har krydset en større tærskel. Du har opnået et liv milepæl. Du føler optimistisk og selvsikker på fremtiden.
Jeg mener ikke at kaste koldt vand på din fest, men jeg vil gerne forlænge et notat af forsigtighed.
Virkeligheden er, at millioner af husejere har likvideret i afskærmning. Mange af disse mennesker engang følte så glad og optimistisk om deres køb, som du gør.
Efter alt, når du køber et hjem, den idé, at det hus måske en dag være genstand for afskærmning er måske den sidste ting på dit sind.
Hvordan kan du undgå denne risiko? Læs videre.
Hvorfor har Husejere miste deres hjem?
De fleste hjem falder i afskærmning efter ejeren defaults – eller holder op med at gøre fuld betaling – på deres realkreditlån. Hvordan sker det?
Nogle gange, det sker fordi ejeren strukket, købe mere hjem end de med rimelighed kunne tillade sig. Ligeledes långiveren også tilbudt et lån til en ukvalificeret køber; en person, der burde ikke have haft et boliglån af denne størrelse. (Før recessionen, har mange långivere ikke verificere en persons indkomst før tildeling af et lån. Ikke overraskende mange lån ansøgere foregav, at de tjente flere penge, end de rent faktisk gjorde.)
Andre gange, ejeren defaults efter de er ramt med en række uventede begivenheder i livet, såsom at miste deres job eller står over for store medicinske regninger, som påvirker deres evne til at gøre deres månedlige afdrag.
I nogle tilfælde, ejeren tog et nyt lån og brugt pengene på forpligtelser (snarere end indkomstskabende aktiver), som faldt deres samlede nettoformue og skadet deres mulighed for tilbagebetaling på den anden tone.
I andre tilfælde ejeren accepterer en rentetilpasningslån, under forudsætning af, at de vil være i stand til at opfylde betalingsforpligtelsen hvis hastigheden stiger.
(Føderale lovgivning kræver långiveren til at videregive den maksimale rente, som ejeren måtte betale i henhold til deres rentetilpasningslån note.) Ejeren nyder lave indledende renter i et stykke tid, men når disse renter stiger, ejeren opdager, at opfylde disse betalinger er sværere end de havde forventet, og kommer i restance.
Og i mange tilfælde, boligejer indser, at han eller hun er “undervands” på deres realkreditlån (et begreb, vi vil diskutere nedenfor) og konkluderer, at gå væk er den mest rimelige valg.
Som du kan se, er der mange grunde til, at ejere falder bagud på deres betalinger.
Hvordan kan du beskytte dig selv?
Ingen kan lide at tænke på processen med potentielt står afskærmning. Men vi må tage et hårdt kig på risikofaktorer, der kan føre os mod truslen om afskærmning, hvis vi ønsker at udvikle en stærk, ansvarlig tilgang til vores personlige finanser.
Derudover skal vi også forstå, hvordan den afskærmning proces fungerer således, at hvis vores fremtid tog en drejning til det værre, ville vi have en vis idé om, hvad der kunne lå forude. Dette vil hjælpe os vide, hvad andre muligheder vi kan vælge fra.
I denne artikel vil vi først dække de største risikofaktorer, der kan føre til afskærmning og derefter dykke ind i selve processen.
Risici, der fører til afskærmning
Ca. 7 millioner mennesker mistede deres hjem under den store recession, ifølge CBS News .
Mens antallet af tvangsauktioner er faldet siden da, mange husejere er stadig i problemer. Ved udgangen af 2015 cirka 4,3 millioner boligejere var under vandet, hvilket betyder, at boligejer ejer et hjem, der er mindre værd end det beløb, de skylder på deres realkreditlån.
At være under vandet på dit hjem er en af de største risikofaktorer der indikerer afskærmning. Efter alt, hvis hjem er mindre end saldoen skyldte værd, kan du konkludere, at det simpelthen er mere fornuftigt at gå væk.
Før du foretager denne afgørelse, selv om, her er en advarsel: gå væk besidder stor betydning for din kredit. Det kan skade din evne til at købe et andet hjem i fremtiden, samt din evne til at leje boliger, åbne kreditkort, låne på andre typer af lån, og selv kvalificere sig til visse job.
Hvad skal du gøre, hvis dit hjem er under vandet? Du vil måske holde fast i hjemmet og vente på ejendommen for at genvinde sin værdi. Hvis du skal flytte, kan du leje den hjem til en lejer. Alternativt hvis du skal sælge den hjem, kan du bede din långiver for kort salg godkendelse (vi vil diskutere dette nedenfor) eller bringe kontanter til den afsluttende bordet.
Hvad hvis du ikke er under vandet, men du kæmper for at foretage betalinger?
Først, før du køber et hjem, købe en billigere hjem end det, som du er berettiget. Du behøver ikke at købe en bolig prissat til det maksimale lånebeløb, som du er berettiget til at modtage.
Mange mennesker inden for ejendomsbranchen sige, at dit realkreditlån selv bør opsluge en tredjedel af din nettoløn. Dette tal omfatter ikke reparationer, vedligeholdelse, forsyningsselskaber og andre tilknyttede udgifter. Dog kan dette tal være for høj. Prøv denne tilgang, i stedet: som en generel tommelfingerregel, mål for alle dine hjem-relaterede betalinger, herunder forsyningsselskaber, reparationer og vedligeholdelse, for at komme til omkring 25 til 30 procent af din nettoløn.
Oven i det, vedligeholde en nødfond, der dækker mindst seks måneder af dine udgifter. Hold denne nødfond i en kontant-baserede opsparingskonto, snarere end i alle typer af investeringer (som aktier). Klik ikke på denne for helligdage, fødselsdage, eller årlige udgifter. Bevar dette kun for sande nødsituationer.
Hvis du finder dig selv kæmper for at foretage betalinger, begynder drastisk at skære udgifter på forskellige områder af dit liv. Du er midt i en finansiel krise; tilbringe lide det. Må ikke bare klippe din kabel; sælge hele TV. Må ikke bare brun-taske din frokost; skifte til en universitetsstuderende ris-og-bønner kost, indtil du er tilbage på dine fødder. Tjen ekstra penge i alle reservedele sekund af dine aftener og weekender med freelancearbejde, som du kan håndtere online fra hjemmet, mens dine børn sover. Se om du er berettiget til at refinansiere til en lavere rente-pant.
Hvis du falder bagud på dine betalinger, og du ikke tror, du kan fange op, er det tid til at sælge dit hjem. Sælge dit hjem er langt at foretrække frem for afskærmning.
Hvis dit hjem er mindre end det beløb, du skylder værd, skal du din långiver godkendelse til en kort salg. En kort salg er et salg af hjemmet, hvor låntager modtager mindre end de i øjeblikket skylder. Långiver mister forskel.
Hvis långiver indser, at de er mere tilbøjelige til at få dækket deres tab gennem en kort salg end gennem en traditionel afskærmning proces, vil de gøre det muligt for låntageren at gå videre med notering deres ejendom som en kort salg.
Korte salg er en måde at undgå overfor kredit konsekvenser af en fuld-skala afskærmning, men de er ikke ideel. Hold dette i baglommen som en sidste udvej.
Med alt dette er sagt, lad os tale om den egentlige afskærmning proces. Da du er ved at se, afskærmning proces er temmelig lang, og der er flere muligheder i denne proces, hvor du kan forsøge at frigive dit hjem gennem en kort salg, snarere end en afskærmning.
Lad os se på processen, så du kan forstå, hvad der sker langs hver skridt på vejen.
Afskærmning proces
Først en disclaimer: processen varierer state-by-state. I nogle stater, långiver besidder magt salg og kan forfølge en “ikke-retslige afskærmning.” Den følgende proces skitseret nedenfor er en meget generaliseret beskrivelse af den retslige afskærmning proces i nogle stater. Hvis du finder dig selv står mulig afskærmning, tale med en advokat.
Når en låntager misligholder deres afdrag, kan långiveren derefter indgive en offentlig påkrav, også kendt som en meddelelse om misligholdelse eller Litispendens. Dette offentligt indgivet påkravsmeddelelse advarer låntager at der er sket et brud på en aftale.
Efter låntager har modtaget meddelelsen om Standard, har de en afdragsfri periode, bestemt af staten, hvor de kan genindsætte deres lån ved at betale den udestående forfaldne saldo og få fanget ajour med deres afdrag. Dette afdragsfri periode er kendt som præ-afskærmning.
Pre-afskærmning er tidsrummet mellem meddelelsen om Standard, og når en ejendom kan tages tilbage eller sælges på en offentlig auktion. I løbet af denne afdragsfri periode, låntager har et par muligheder for at komme ajour på deres lån:
- Låntageren kan gøre deres betalinger up-to-date og genindsætte deres lån ved at betale de forfaldne saldi.
- De kan søge om et lån modifikation til at reducere deres afdrag.
- De kan forsøge at sælge ejendommen til en tredjepart for at undgå afskærmning.
- De kan gøre det muligt for ejendom, der sælges til en præ-afskærmning offentlig auktion.
Hvis låntager ikke er i stand til at genindsætte deres lån, långiver har evnen til at generobre ejendommen og tage ejerskab med den hensigt at videresælge ejendommen. Egenskaber, der er blevet tages af långiveren (normalt en bank) blevet kendt som Real Estate Ejet (REO).
Bundlinjen
Følg et par grundlæggende retningslinjer for at reducere din risiko for over for en personlig pant krise: køb betydeligt mindre hjem end du har råd til. Hold en nødfond med mindst seks måneder værd af udgifter.
Oprette flere streams af indkomst, således at hvis en kilde tørrer op, vil din indkomst ikke falde til nul. Undgå ikke-pant forbruger gæld, ligesom billån eller kreditkort gæld. Forstå hvordan processen fungerer, så du ikke vil falde i nogen overraskelser.
Med dette er sagt, nyd dit hjem. Langt de fleste husejere ikke oplever afskærmning. Du er kyndige nok til at tage en proaktiv kig på de største risikofaktorer, der fører til denne uheldige oplevelse, så du kan beskytte mod dem. Og disse garantier, i det store og centreret omkring den tidløse privatøkonomi princip lever under din hjælp.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.