Table of Contents
Hvordan at tjene penge ved at investere i fast ejendom
Når det kommer til at tjene penge i fast ejendom investering, der er virkelig kun en håndfuld måder at gøre det. Selvom begreberne er enkle at forstå, lad dig ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og eksekveres. Snup en notesbog og blyant, fordi der i de næste ti minutter, vil jeg lede dig gennem en kort oversigt til at hjælpe dig med at forstå det grundlæggende i fast ejendom og hvor stor succes ejendomsselskaber arbejder for at maksimere deres indtjening.
De tre primære måder at tjene penge fra Real Estate Investments
Der er tre primære måder investorer tjene penge fra fast ejendom:
- En stigning i ejendomsværdien,
- Lejeindtægter indsamlet af udlejning af ejendommen til lejere, og
- Overskuddet genereret fra erhvervsaktivitet, der afhænger af fast ejendom.
I en nøddeskal, det er det. Selvfølgelig er der altid andre måder at direkte eller indirekte fortjeneste fra fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skat lien certifikater, men disse tre elementer udgør et stort flertal af den passive indkomst, og de endelige formuer, at der er foretaget i ejendomsbranchen. Ved at lære at drage fordel af dem for din egen portefølje, kan du tilføje en anden aktivklasse til din overordnede aktivallokering, øge både diversificering og, hvis de gennemføres med forsigtighed, hvilket reducerer risikoen.
1. At tjene penge fra en stigning i ejendomsværdien af din Real Estate Investments
Først, er det vigtigt du forstår, at ejendommen værdier ikke altid stige.
Dette kan blive smerteligt tydeligt i perioder som i slutningen af 1980’erne og begyndelsen af 1990’erne, og den 2007-2009 fast ejendom sammenbrud. I virkeligheden, i mange tilfælde, ejendom værdier sjældent slå inflationen. For eksempel, hvis du ejer en $ 500.000 stykke af fast ejendom og inflationen er 3%, din ejendom kunne sælge for $ 515 tusind ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke nogen rigere end du var sidste år.
Det vil sige, du kan stadig købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre råvarer (sand, kan ost være nede i år og benzin op, men din levestandard ville forblive nogenlunde det samme). Grunden? De $ 15.000 gevinst var ikke ægte. Det var nominel.
Dette sker, fordi regeringen skal skabe penge, når det bruger mere end det tager ind gennem skatter. Alt andet lige, over tid, resulterer dette i hver eksisterende dollar miste værdi og blive mindre værd end det var før i tiden.
En af de måder, som de savviest ejendomsselskaber kan tjene penge i fast ejendom er at drage fordel af en situation, der synes at dukke op hvert par årtier: Når inflationen forventes at overstige den nuværende sats på langfristet gæld, du kan finde folk villige til at gamble ved at erhverve egenskaber, låne penge til at finansiere købet, og derefter venter på inflationen at stige. På den måde kan de afbetale realkreditlån med dollars, der er værd langt mindre. Dette repræsenterer en overførsel fra opsparere til debitorer. Du så en masse af fast ejendom investorer at tjene penge på denne måde i 1970’erne og begyndelsen af 1980’erne, da inflationen begyndte at løbe løbsk før Paul Volker tog en 2×4 til ryggen og bragte det under kontrol ved drastisk at hæve renten.
Tricket er at købe, når konjunkturkorrigerede cap er attraktive eller når du tror, der er en specifik grund til, at et bestemt stykke af fast ejendom en dag vil være mere end den nuværende cap sats værd alene viser det skal være. For eksempel kan talentfulde fast ejendom udviklere se på det rigtige projekt, på det rigtige tidspunkt, til den rigtige pris, og helt bogstaveligt skabe fremtiden lejeindtægter til at understøtte en værdiansættelse, der ellers kunne forekomme rig baseret på de nuværende betingelser, fordi de forstår økonomi, markedsmæssige faktorer og forbrugere.
I min gamle hjemby, så jeg en frygtelig gamle hotel på et stort stykke jord bliver omdannet til en travl indkøbscenter med kontorbygninger udpumpning betydelige husleje til ejeren. Fraværende de pengestrømme, nuværende eller nutidsværdi, er du spekulere på en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv, uanset hvilke banker godkende dine lån, og ligegyldigt hvad samfundet omkring dig siger.
Du vil kræve enten en betydelig inflation i nominelle valuta (hvis du bruger gæld til at finansiere købet) at redde dig ud eller en slags lav sandsynlighed begivenhed at træne i din favør.
2. At tjene penge fra udlejning indtægter fra din Real Estate Investments
At tjene penge fra at indsamle husleje er så enkel, at hvert seks år gamle, der nogensinde har spillet et spil Monopoly forstår på en visceral niveau, hvordan grundlæggende arbejde. Hvis du ejer et hus, højhus, kontorbygning, hotel, eller enhver anden investering i fast ejendom, kan du oplade folk leje i bytte for at tillade dem at bruge ejendommen eller facilitet. Selvfølgelig, enkel og let er ikke det samme. Hvis du ejer boligblokke eller leje huse, kan du finde dig selv beskæftiger sig med alt fra brudte toiletter til lejere, der drives meth labs.
Hvis du ejer striben indkøbscentre eller kontorbygninger, kan du nødt til at beskæftige sig med en virksomhed, der leases fra du går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagerbygninger, kan du finde dig selv står miljøundersøgelser for aktionerne i lejere, der bruges din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være en bekymring. Investeringer i fast ejendom er ikke den type, du kan ringe ind og forvente alt til at gå godt.
Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle investeringer i fast ejendom lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge fra fast ejendom er en speciel nøgletal kaldet hætten sats, som er en forkortelse for “kapitalisering sats”. Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, ville du opdele indtjening ($ 100.000) ved prisseddel ($ 1.000.000) og få 0,1, eller 10%. Det betyder hætten på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene en forventet 10% af din investering, hvis du har betalt for fast ejendom helt i kontanter og ingen gæld.
Ligesom en bestand er i sidste ende kun værd nutidsværdien af dens tilbagediskonterede pengestrømme, en fast ejendom er ultimative værd en kombination af 1.) nytten det genererer for sin ejer og 2.) netto nuværende pengestrømme det genererer i forhold til den pris, der blev betalt for investeringen. Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, som beskytter dig under kollapser. Visse typer af investeringer i fast ejendom er bedre egnet til dette formål.
For at gå tilbage til vores tidligere diskussion af udfordringerne ved at tjene penge fra fast ejendom, kontorbygninger, at give en illustration, involverer typisk lange, multi-årige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt, og med den rigtige lejer og lease forfaldsprofilen, og man kunne sejle gennem en ejendomsmægler kollaps indsamle over gennemsnitlige leje kontroller, at de selskaber leasing fra du skal stadig give (på grund af den lejeaftale de underskrev), selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Få det forkert, selv om, og du kan være låst ind på sub par vender tilbage længe efter at markedet er blevet rask.
3. At tjene penge fra Real Estate Business Operations
Den endelige måde at tjene penge fra investeringer i fast ejendom indebærer særlige tjenester og forretningsmæssige aktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge fra automater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge fra tidsstyrede støvsugere.
Disse typer af investeringer næsten altid kræve sub-speciale viden; fx der er mænd og kvinder, der tilbringer hele deres karriere med speciale i design, opbygning, ejer og driver bilvask. For dem, der stiger til toppen af deres felt, og forstå de snørklede af et bestemt marked, mulighed for at tjene penge kan være uendelig.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.