Omkring et årti siden, min kone og jeg købte vores første udlejningsejendomme. Vi var ikke helt sikker på, hvad vi gør, men vi var besluttede på at lære reb undervejs. Og det er præcis, hvad vi gjorde; gennem erfaring, forsøg og fejl, vi kom op med en leje strategi, der gav mening – i det mindste for os.
Bare i denne måned, vi har betalt den endelige betaling på en af vores ejendomme -. En tre-værelses mursten ranch i Greenfield, Ind Pludselig er de drømme, vi har planlagt for år begyndt at gå i opfyldelse. Hvor vores huslejer var engang en forpligtelse, vi nu ejer et hus fri og klar i en alder af 37. Og nu, at vores første leje er betalt ud, kan vi snebold betalinger til at betale vores andre leje hurtigere og fortsætte besparelse at købe endnu en leje i kontanter.
Det har ikke været let; som enhver udlejer ved, at eje udlejningsejendom betyder oplever masser af uro i det mindste en del af tiden. For os har disse bump i vejen inkluderet lejere helt smide vores ejendom, en række dyre og uventede reparationer, og andre små lektioner, du kan kun lære første hånd. Men, år senere, føler vi, at vi har endelig gjort det – men kun fordi vi gjort masser af kloge beslutninger undervejs.
Table of Contents
- 1 Syv måder Udlejere kan spare penge
- 1.1 # 1: Hold husleje lave for at reducere omsætningen.
- 1.2 # 2: Vælg mindre ejendomme, der er nemme at opgradere og reparere.
- 1.3 # 3: Få en entreprenør konto og stak rabatter.
- 1.4 # 4: Undgå at bruge en ejendomsadministrator.
- 1.5 # 5: Vær ikke bange for at sige nej. “
- 1.6 # 6: Vær bevidst om maling farver og gulvbelægning.
- 1.7 # 7: Udfør service og vedligeholdelse selv.
- 2 Afsluttende tanker
Syv måder Udlejere kan spare penge
En del af vores strategi, da udlejere er at spare penge – ikke blot ved at købe ejendomme, der vil nemt cash flow, men ved at lede efter måder at reducere vores out-of-lomme virksomhedernes omkostninger. Nogle af de ting, vi gør for at redde gå helt imod kornet, men jeg har fundet de arbejder ganske godt. Jeg vil forklare mere i et minut.
I dette indlæg, jeg ønskede at dele et par af vores penge at spare strategier som udlejere, men også dele nogle andre udlejerens strategier, der kan arbejde bedre (eller værre), afhængigt af din leje portefølje, hvor du bor, og din lokale ejendomsmarked . Hvis du er en udlejer, der ønsker at gemme eller overvejer at blive en, her er nogle penge at spare strategier til at overveje:
# 1: Hold husleje lave for at reducere omsætningen.
Når jeg deler, at vi holder huslejen lavere end vi kunne, og det efterlader folk skrabe deres hoveder. Men hvis der er nogen strategi, jeg står bag, er det denne ene. Ved at holde huslejen lidt lavere end konkurrerende egenskaber, vi forblive 100% besat, har flere applikationer med enhver ledig stilling, og spare penge undervejs.
Du ser, hver gang nogen bevæger sig, det koster os penge. Ikke alene har vi shampoo tæpper og maling, men vi må markedsføre en ledig ejendom, indtil nogen flytter i Det kan nogle gange betyde en måned uden husleje, hvilket er slemt nok -. Men det betyder også at køre frem og tilbage til ejendommen og beskæftiger med potentielle lejere. Med hensyn til både tid og penge, kan markedsføre en ejendom til leje være ekstremt dyrt.
Selvfølgelig kan denne strategi ikke virker, afhængigt af hvor du bor. Hvis huslejen er kraftigt stigende voldsomt i dit marked, kan du miste en hel del mere, end du vinde ved at holde huslejen lav. Men i en lille, søvnig by, denne strategi fungerer ganske godt. Ikke alene skal vi give vores lejere med en god handel, men vi sparer penge sammen med besværet og stress, der kommer med konstant omsætning og ledige stillinger.
# 2: Vælg mindre ejendomme, der er nemme at opgradere og reparere.
Da vi flyttede til Noblesville, Ind., Et par år siden, vi kort flirtet med tanken om at vende vores gamle bopæl i en anden udlejning. Men vi ændret vores melodi, da vi indså, hvor meget der kan koste. Sikker på, vores hjem ville vende et overskud, men eventuelle reparationer ville være gennem taget!
Vores andre udlejningsejendomme er omkring 1.000 kvadratfod hver, hvilket betyder, at vi er tæt bekendt med, hvor meget det koster for at meget tæppe, at størrelse ovn, og at store af et tag. Hjemmet vi var på vej ud af og sælge, på den anden side, var næsten 2.400 kvadratfod – mere end dobbelt så stor.
Vi i sidste ende besluttede, at vi ikke ønsker at betale for store reparationer og 2.400 kvadratfod tæppe eller endda tæppe rengøring mellem lejere. Vi besluttede også at større reparationer – en ny, stor tag i de kommende år, en større ovn, en større yard at tage sig af – potentielt kan spise løs på vores afkast.
Sure, større boliger leje til flere penge, men til hvilken pris? Ligesom alle andre hjem, en større leje betyder dyrere alt – lige fra reparationer og opgraderinger til ejendomsskatter og boligejer forsikring. Som uafhængige udlejere, besluttede vi at holde fast i mindre ejendomme med omkostninger, vi nemt kunne håndtere.
# 3: Få en entreprenør konto og stak rabatter.
At blive en udlejer er ikke en billig affære, og det er sandt, selv efter du får den ejendom i dit eget navn. Oven i afdrag på realkreditlån og ejendom forsikring, er du nødt til at betale for opgraderinger og reparationer. Og nogle gange kan disse reparationer være ekstremt dyrt.
Ejer Alexander Aguilar siger, at han sparer penge ved at samle sine leje køber i den ene butik, der tilbyder en betragtelig rabat for entreprenører.
”På lejer omsætningstal og ledige stillinger, jeg køber alt, hvad jeg har brug for i én ordre, og køre det selvom Home Depot entreprenør skrivebord, som er gratis,” siger Aguilar, der blogs på CashFlowDiaries.com. ”Afhængigt af hvor meget jeg køber, og hvem kunden rep er, kan jeg spare på alt fra 5% til 12%.”
Ud over at opsøge entreprenør rabat, kan du også forfølge salg, stablet kuponer og rabatter. Bloggeren bag ESIMoney, en udlejer, siger han kombinerer salget andre rabatter at få mest bang for hans sorteper.
”Da jeg købte apparater i flere enheder, jeg kombinerede en salgspris, konkurrents salg pris match, kupon, rabat, og cash back kreditkort aftale for at spare over $ 3.000,” siger han. ”Endnu bedre, jeg låst inde i de samme priser for efterfølgende køb, selvom jeg købte kun ét element!”
# 4: Undgå at bruge en ejendomsadministrator.
Ejendom ledere lover at reducere den stress, der følger med at være en udlejer. De vil annoncere og markedsføre din leje på dine vegne, idet særlig pleje til korrekt dyrlægen potentielle lejere. Oven i det, de mødes med lejere, indsamle betalinger, og beskæftige sig med lejer spørgsmål.
Desværre er disse tjenester kommer på en stejl pris. Hvis du er villig og i stand til at administrere dine egenskaber selv, på den anden side, kan du klippe ud den midterste mand og holde mere overskud til dig selv.
Dette er præcis, hvordan Steven D., bloggeren bag EvenStevenMoney, øger lønsomheden på sine huslejer. Da han fandt, at ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer opkrævet op til en fuld måneds husleje for et års tjeneste, besluttede han at gøre det tunge løft selv.
”Vi besluttede at liste ejendommen os online ved hjælp af en kombination af Zillow Rental Manager og Craigslist,” siger Steven. ”Dette giver os mulighed for at spare penge og være flere hænder på med, hvem der kommer til at leve på vores ejendom.”
# 5: Vær ikke bange for at sige nej. “
Mens nogle lejere synes tilfreds med dit hus den måde, det er, er der altid dem, der tørster ændringer og opgraderinger. Og sandfærdigt, det skader aldrig for lejere til at bede om en ny køkkenvask eller et nyt lag maling i stuen. Jeg mener, det værste, man kan sige er nej, ret?
Sagen er den, du kan ikke gøre alt lejer glad. Og når du udskifter noget, der ikke skal udskiftes for egen regning, er du arbejder imod den bedste interesse for din virksomhed og din bundlinje.
Elizabeth Colegrove fra The Reluctant Landlord siger at kunne sige ”nej” har reddet hendes tonsvis af penge og hjertesorg i årenes løb. Colegrove siger hun har haft lejere bede om loft fans i alle rum, køkkenskab farveskift, opgraderet mini-persienner og meget mere. Sagen er den, de ønsker at gøre det på hendes regning – ikke deres.
”Min lejer kan [gøre opgraderinger] på deres bekostning, men emnerne skal lades i stikken,” siger hun. ”Dette er ikke blot spare mig tusindvis, men jeg er ikke den dårlige fyr.”
Selvfølgelig kan du også lade dine lejere gøre noget af arbejdet selv og tilbyde at betale for kun materialer. På den måde, både af du drage fordel af opgraderingen, men du betaler ikke for unødvendig arbejdskraft. Dette er den nøjagtige strategi, der anvendes af Pauline Paquin, en udlejer at blogs på Reach økonomisk uafhængighed.
Paquin siger hendes lejere vil lejlighedsvist tilbyde at reparere eller opgradere komponenter i hendes leje, de ikke kan lide. ”Jeg er heldig, de er handy, så når de spurgte, om de kunne male det sted, sagde jeg sikker og bare refunderet dem for maling og pensler,” sagde hun.
# 6: Vær bevidst om maling farver og gulvbelægning.
Chad Carson, fast ejendom investor bag CoachCarson.com, bruger et simpelt trick til at strømline den ledige stilling proces. Han bruger den samme indvendige maling farve og stil på alle sine udlejningsejendomme.
”Dette giver os mulighed for at købe maling i løs vægt, og gør touch-up MEGET nemmere i løbet af omsætningstal,” siger Carson. ”Jeg vurderer det sparer os $ 250 til $ 500 hver gang i reduceret maleri arbejdskraft og spild af materialer.”
Carson forsøger også at undgå leje med væg-til-væg tæppe, siger han. Dette hjælper ham med at redde utallige summer under hver ledig stilling, da fast gulv normalt ikke skal udskiftes mellem lejere. ”Vi prøver at købe huse med hårde overflade gulve ligesom fliser eller hårdttræ, eller vi installere det på forhånd,” siger Carson.
# 7: Udfør service og vedligeholdelse selv.
Veteran og udlejer Doug Nordman ejer en udlejningsejendom med sin kone. Mens deres mål er ikke nødvendigvis langsigtede indkomst, da de planlægger at flytte ind i ejendommen selv, de stadig ønsker at spare penge undervejs.
Deres strategi? Udførelse af en masse af vedligeholdelse, og specifikt værftet arbejde, selv.
”Det er lav vedligeholdelse landskabspleje for kun et par timer hver seks uger, men det giver os en stor chance for at kigge over ejendommen og chatte med lejer,” siger Nordman, der blogs på The Military Guide.
Afsluttende tanker
Før du køber noget udlejningsejendomme, er det afgørende at sikre numrene arbejde. Bringe i en lejeindtægt er rart for sikker, men det hjælper til at holde dine udgifter på et minimum, så du ikke betaler mere end du bringer i.
Mens nogen særlig opsparing strategi er lige for alle, er det vigtigt for enhver udlejer at finde den rigtige strategi for deres virksomhed. Uden en, købe udlejningsejendomme kunne nemt blive en taber proposition.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.