Lej at eje tilbud ser ud og føles meget gerne standard hjem salg, og de er et alternativ til traditionelle boliglån. Både købere og sælgere kan drage fordel af disse ordninger, men det er vigtigt, at alle ved, hvad risikoen er, før du går i gang.
Denne side omhandler leje til eget transaktioner, der involverer et hjem, men der er andre typer af programmer derude.
Table of Contents
Hvad er Leje til eget?
Lej til ejer er en måde at købe eller sælge noget over tid, hvilket giver køberen en ”option” for at købe på et tidspunkt i fremtiden.
Med en traditionel køb og salg, køber og sælger fuldføre købet mere eller mindre umiddelbart efter heraf tiltræder betingelser (ved lukning), men leje til at eje er anderledes.
Under en husleje til egen aftale, køber og sælger er enige om at den mulighed for et salg på et tidspunkt i fremtiden. I sidste ende, lejer / køber bestemmer om transaktionen rent faktisk vil finde sted. I mellemtiden køberen gør betalinger til sælger, og en del af disse betalinger (som regel) reducerer behov for at købe huset på et senere tidspunkt penge.
Hvorfor købe Med Leje til eget?
Leje til egne programmer kan være attraktive for køberne, især dem, der forventer at være i en stærkere finansiel stilling inden for få år.
Køb med dårlig kredit: Købere, der ikke kan kvalificere sig til et boliglån kan begynde at købe et hus med et leje til eget aftale. Over tid, kan de arbejde på at genopbygge deres kredit score, og de kan være i stand til at få et lån, når det endelig er tid til at købe huset.
Lås i en købspris: På markeder med stigende huspriser, kan køberne få en aftale om at købe på dagens pris (men købet vil finde sted flere år i fremtiden). Købere har mulighed for at bakke ud, hvis huspriser falder, selv om, hvorvidt det er fornuftigt økonomisk vil afhænge af, hvor meget de har betalt i henhold til aftalen.
Prøvekørsel: Købere kan leve i et hjem, før der indgås købe ejendommen. Som et resultat, kan de lærer om problemer med huset, mareridt naboer og de andre problemer, før det er for sent.
Flyt mindre: Købere, der er forpligtet til et hjem og kvarter (men ude af stand til at købe) kan komme ind i et hus, som de i sidste ende vil købe. Dette reducerer omkostningerne og besværet med at flytte efter et par år.
Byg egenkapital: Teknisk set behøver lejere ikke bygge egenkapital på samme måde, som husejere gør. Men for at betalinger kan ophobes og give en betydelig sum blive sat mod hjemmet køb. Købere kan også bare spare penge på en opsparingskonto og bruge disse midler i stedet (undgå de faldgruber af husleje til ejer, og giver mulighed for at købe noget hus).
Hvorfor Sælg med Leje til eget?
Sælgere kan også drage fordel af husleje til egne arrangementer.
Flere købere: Hvis du har problemer med at tiltrække købere, kan du også markedsføre til lejere, der håber at købe i fremtiden. Ikke alle har god kredit og kan kvalificere sig til et lån, men alle har brug for et sted at bo.
Tjen indkomst: Hvis du ikke har brug for at sælge højre væk og bruge pengene til en anden udbetaling, kan du tjene lejeindtægter samtidig bevæger sig mod at sælge en ejendom.
Højere pris: Du kan bede om en højere salgspris, når du tilbyder leje til at eje. Du giver en mulighed, at folk kan være villige til at betale for. Lejere har også en ”option” for at købe huset – som de måske aldrig bruge – og fleksibilitet altid koster ekstra.
Investeret lejer: En potentiel køber er mere tilbøjelige til at tage sig af en ejendom (og får sammen med naboer) end en lejer uden hud i spillet. Køber er allerede investeret i ejendommen og har en interesse i at opretholde det.
Hvordan det virker
Alt er til forhandling: En husleje til egen transaktion, også kendt som en lejekontrakt option, starter med kontrakten. Både køber og sælger er enige om at visse betingelser, og alle vilkår kan ændres til at passe alles behov. Afhængigt af, hvad der er vigtigt for dig (uanset om du er køber eller sælger), kan du anmode visse funktioner, inden han underskriver en aftale.
For eksempel kan du anmode om en større eller mindre up-front betaling, hvis det ville være nyttigt for dig.
Rådgivning er vigtig: Sørg for at gennemgå en kontrakt med en fast ejendom advokat, fordi disse transaktioner kan være kompliceret, og der er en masse penge involveret. Leje til egne tilbud er særligt risikabelt for købere. Adskillige svindel udnytter folk med dårlig kreditværdighed og store forhåbninger om at købe en bolig. Selv med en ærlig sælger, er det muligt at miste en masse penge, hvis tingene ikke går som planlagt.
En mulighed for at købe: I begyndelsen af enhver leje til eget transaktion, køberen betaler sælgeren en valgmulighed præmie , som ofte er omkring fem procent af den ultimative købsprisen (selvom det helt sikkert kan være højere eller lavere). Denne betaling giver køberen ret eller ”valgmulighed” – men ikke pligt – til at købe det hjem på et tidspunkt i fremtiden.
Ingen refusion: Den første præmie betaling kan ikke refunderes, men det kan anvendes til købsprisen (hvis køberen nogensinde køber hjem, vil hun ikke nødt til at komme op med så mange penge). Større mulighed betalinger er risikabelt for køberne: hvis handlen ikke går igennem en eller anden grund, er der ingen måde at få de penge tilbage. Sælgeren får typisk at holde eventuelle præmiebetalinger efter et leje til eget transaktion ender.
Købspris: Køber og sælger sat en købspris for hjemmet i deres kontrakt. På et eller andet tidspunkt i fremtiden (normalt mellem et og fem år, afhængigt af forhandlingerne), køber kan købe det hjem til den pris – uanset hvad hjem er faktisk værd. Når du indstiller prisen, en pris, der er højere end den nuværende pris er ikke ualmindeligt (ellers sælgeren er bedre stillet bare sælge i dag). Hvis hjemmeholdet er steget i værdi hurtigere end forventet, tingene fungerer i købers favør. Hvis hjemmeholdet taber værdi, lejer sandsynligvis ikke købe det hjem (dels fordi det ikke kan give mening, og dels fordi lejeren måske ikke være i stand til at kvalificere sig til et stort lån med en høj lån-til-værdi forholdet). Købere normalt ansøge om et realkreditlån, når den tid kommer til at købe det hjem.
Månedlige betalinger: Køberen / lejer gør også månedlige betalinger til sælger. Disse betalinger tjene som husleje (fordi sælgeren stadig ejer ejendommen), men lejer typisk betaler en lille smule ekstra hver måned. Det supplerende beløb er normalt krediteres endelige købspris, så det reducerer mængden af penge køberen har at komme med, når de køber hjem. Igen, den ekstra husleje “premium” er ikke refunderes – det kompenserer sælgeren for at vente rundt for at se, hvad køberen vil gøre (sælgeren ikke kan sælge ejendommen til nogen anden, indtil aftalen med lejer ender).
Vedligeholdelse: alle involverede nyder godt af en velholdt hjem, men hvem skal betale? Din aftale bør angive, hvem der er ansvarlig for rutinemæssig vedligeholdelse og omfattende reparationer. Nogle aftaler siger, at noget under $ 500 er det købers ansvar, men lokale love kan komplicere tingene (udlejere kan være forpligtet til at give visse faciliteter, selvom din aftale siger noget andet).
Leje til eget Faldgruber
Intet er perfekt, og det omfatter leje til at eje programmer. Disse transaktioner er komplicerede, og både købere og sælgere kan få nogle ubehagelige overraskelser. Et par eksempler er angivet nedenfor, men listen over ting, der potentielt kan gå galt, er meget længere. Kun en lokal ejendomsmægler advokat kan give dig en god idé om, hvad der er på spil i din situation, så sørg for at besøge med en før du tilmelder noget.
Risici for købere
Miste penge: Hvis du ikke købe det hjem – uanset årsagen – du mister alle de ekstra penge du har betalt. Sælgere, der let fristet, kan gøre det vanskeligt eller uinteressante for dig at købe.
Langsom fremgang: Du kan planlægge at forbedre din kredit eller øge din indkomst, så du kvalificere sig til et lån, når indstillingen slutter, men tingene virker måske ikke som planlagt.
Mindre kontrol: Du behøver endnu ikke ejer ejendommen, så du ikke har total kontrol over det. Din udlejer kunne stoppe med at lave afdrag og miste ejendommen gennem afskærmning, eller du måske ikke være ansvarlig for beslutninger om store vedligeholdelsesdele. Ligeledes kunne din udlejer miste en dom eller afslutte betalende ejendomsskatter og ender med hæftelser på ejendommen. Aftalen bør omfatte alle disse scenarier (og udlejeren er ikke tilladt at sælge, mens du har en option på ejendommen), men juridiske slagsmål er altid en stor smerte.
Faldende priser: Forside priserne kan falde , og du måske ikke være i stand til at genforhandle en lavere købspris. Så du er tilbage med mulighed for at miste alle dine option penge eller købe huset. Hvis din långiver ikke vil godkende en overdimensioneret lån, skal du medbringe ekstra penge til at lukke til en udbetaling.
Forsinkede betalinger ondt: Afhængig af din aftale, hvis du ikke betaler husleje til tiden, kan du miste retten til at købe (sammen med alle dine ekstra betalinger). I nogle tilfælde, du holder din indstilling, men din ekstra betaling for måneden er ikke ”tælles”, og det vil ikke tilføje til det beløb, du har akkumuleret for eventuel køb.
Hjem spørgsmål: Der kan være problemer med den ejendom, som du ikke kender til, indtil du prøver at købe det (såsom titel problemer). Forkæl en leje til eget køb som en ”rigtig” køb – få en inspektion og titel søgning før dykning i.
Svindel: Leje til eget svindel er en tiltalende måde at tage store summer af penge fra folk, der ikke er i en økonomisk sikker position.
Risici for sælgere
Ingen sikkerhed: Din lejer måske ikke købe, så du er nødt til at starte helt forfra og finde en anden køber eller lejer (men i det mindste du får til at holde de ekstra penge).
Langsom penge: Du får ikke en stor fast beløb, som du måske nødt til at købe dit næste hus.
Manglende påskønnelse: Du typisk låse i en salgspris, når du tilmelder en leje til eget aftale, men huspriser kan stige hurtigere end forventet. Du kan gøre bedre leje stedet og få en salgsaftale i fremtiden (eller du måske ikke).
Faldende huspriser: Forside priserne kan falde, og hvis din lejer ikke køber, ville du have været bedre blot at sælge ejendommen.
Opdage fejl: Købere kan opdage fejl, som du aldrig vidste om brug af hjemmet forskelligt, og de kan beslutte ikke at købe. Måske VVS kan håndtere et par, men ikke en familie på fem, og ingen kunne have haft kendskab til problemet. Du er ikke forsøger at bedrage nogen – det er en defekt, der aldrig kom op under den tidligere boform – men nu er det et problem, og du bliver nødt til at videregive det til fremtidige købere (eller ordne det).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.