Ejendomsmæglere, lån officerer og dine forældre har sikkert alle fortalt dig, at købe en bolig er en stor investering, der vil føre til afkast senere i livet.
Men virkeligheden er, at dit overskud fra at sælge din primære bopæl vil sandsynligvis være temmelig små, hvis de materialiserer overhovedet.
Table of Contents
Real Estate Vurdering og Inflation
Den første ting at overveje er hjem påskønnelse i forbindelse med inflationen.
Du vil måske blive overrasket over at indse, at opskrivningen af dit hjem kan blive opvejet af inflationen. Dette er især tilfældet, hvis du ikke bor i et varmt ejendomsmarked. Vi hører dramatiske historier om påskønnelse i visse områder af landet, men de fleste mennesker køber hjem i områder, hvor den årlige påskønnelse sandsynligvis ikke vil slå ud inflation ved meget.
I september 2007, i henhold til Federal Reserve Bank of St. Louis , den mediane salgspris for nye boliger, der sælges i USA var $ 240.300. I september 2017, at antallet var op til $ 319.700. Men når du kører nogle numre ved hjælp af amerikanske Inflationen Lommeregner , noget af det påskønnelse forsvinder. Snarere end at se $ 79.400 i påskønnelse, den faktiske værdi af den påskønnelse er tættere på $ 33.648.
Det stadig ikke synes alt for dårlig. Efter alt, har dit hjem værdi steget med mere end $ 30.000. Men lad os ikke glemme omkostninger.
At eje et hjem Comes With Yderligere omkostninger
Dernæst skal du trække udgifterne til ejerboliger fra dine gevinster.
Lad os sige, du få et realkreditlån for $ 250.000 til en rente på 3,92 procent. I løbet af 30 år, i henhold til Googles pant regnemaskine, vil du betale $ 175.533 i interesse. Selv hvis dit hjem værdsætter ved en inflationskorrigeret $ 30.000 hvert 10. år (i alt $ 90.000), det er stadig ikke nok til at opveje den interesse, du betaler på lånet.
Og den interesse, du betaler, er ikke den eneste omkostning du står overfor. Husk, at du betaler ejendomsskatter i de fleste stater. Student Loan Heltens pant regnemaskine indeholder en ejendomsskat beregning. Hvis din ejendomsskat udgør 1,5 procent om året, kunne man se en samlet skattebetaling på $ 117.000 i løbet af 30 år. Og det forudsætter ingen ejendomsskat stiger-som dit hjem værdsætter i værdi, så gør dine ejendomsskatter.
Det er rigtigt, at du kan fratrække nogle af dine omkostninger på din selvangivelse, men et fradrag ikke har den samme værdi som en kredit. Det kan sænke din indkomst og din skattepligt, men ikke på en dollar for dollar grundlag. Derudover er det ifølge Skat Foundation, kun omkring 30 procent af husstandene itemize. Medmindre du er blandt dem, der itemize, vil du ikke se nogen skattefordel relateret til dit realkreditlån.
Andre omkostninger i forbindelse med ejerboliger omfatter vedligeholdelse og reparationer, samt husejere forsikring. Du kan også nødt til at betale pant forsikring, hvis din udbetaling er mindre end 20 procent. Ved den tid, du faktor i årtier af disse omkostninger, tilføjet til din pant renter og ejendomsskatter, er chancerne for selv at bryde selv er ret små-selvom dit hjem betyder værdsætte i værdi over tid.
Hvad hvis du ender Salg Uventet?
Vi vil gerne tro, at markedet for fast ejendom altid vil gå op. Men som vi så mellem 2007 og 2009, kan fast ejendom danne en boble som ethvert andet aktiv. Sprængningen af den faste ejendom boble skabt en situation, hvor tusindvis af mennesker endte med at tabe en masse penge. Hvis du kan ride en kursfald, kan du ikke miste så meget.
Men hvis du er tvunget til at sælge i løbet af en fast ejendom marked nedbrud, er der ikke meget du kan gøre for at redde situationen. Du kan ende med at tabe penge på dit hjem, på toppen af, hvad du allerede har betalt i renter, skat og andre omkostninger.
Hvad om leje?
Selvfølgelig, som ufuldkommen en investering som køber kan være, er det muligt at påpege, at leje er måske ikke løsningen. Efter alt, når du laver afdrag, du i det mindste opbygge egenkapital i dit hjem.
Når du lejer, hjælper du din udlejer opbygge egenkapital.
Men det betyder ikke, at leje bør undgås for enhver pris. Afhængigt af dit marked, kan leje være et godt valg, selv hvis det betyder, at du ikke opbygge egenkapital.
Det er især tilfældet, hvis du bor i et område med høje huspriser, og du kan leje for mindre end de månedlige samlede omkostninger ved realkreditlån, vedligeholdelse, og andre omkostninger. Ikke alene er du spare penge på månedsbasis, men du kan derefter investere forskellen på markedet og potentielt realisere en større forståelse, end du ville have fået fra dit hjem investering.
Perioden november 2007 og november 2017 S & P 500 havde en forrentning af 9,672 procent, justeret for inflation. Lad os sige, det ville have kostet dig $ 1.100 om måneden for at eje et hjem i denne periode, men i stedet du boede i en lejlighed med en månedlig husleje på $ 700. Hvis du investeret de $ 400 forskellen mellem at leje og købe hver måned i løbet af de 10 år, ville værdien af din investering være $ 83,587.81.
Der er også det faktum, at leje betyder, at du ikke mister en masse penge, hvis du er tvunget til at sælge dit hjem i løbet af en nedtur. På den anden side, hvis du formår at bo i dit hjem og ride ud markedsbegivenheder og fast ejendom nedgangstider, kan du bygge nok egenkapital i dit hjem, at det kan anvendes under pensionering. Selv hvis du kun break-even (eller selv hvis du taber samlet) på hjemmesiden, kan det være en tvungen opsparing køretøj, der har potentiale til at give dig en stor mængde kapital, når du sælger.
Det kan også være et sted at bo leje-fri i din pensionisttilværelse (du måske stadig nødt til at betale ejendomsskatter, dog), eller du kan bruge en omvendt pant for at få adgang til egenkapital for at lukke en pensionsindkomst hul. Du vil ikke se disse muligheder, når du lejer.
Når de køber et hjem er en investering
Snarere end at se din primære bopæl som en investering, overveje andre grunde til at købe. Måske du ønsker et sted at ringe til din egen, opbygge egenkapital, og slå rødder i et fællesskab. Disse er alle gode grunde til at købe! Omvendt, hvis du tror, du vil have en mere mobil livsstil, kan det være mere fornuftigt at leje, selvom du ikke er ved at opbygge egenkapital. Så længe du gør andre bestemmelser for planlægning for din fremtid, leje kan være en farbar vej, afhængigt af det lokale marked og dine langsigtede livsstil mål.
Endelig, hvis du ønsker at gøre dit hjem til et sandt investering, du behøver at gøre noget andet end at leve i det. Leje det ud, efter at du flytter eller bruger det til at tjene penge via Airbnb kan være måder at faktisk se et afkast af dit hjem køb.
Men hvis du bare bor der, ikke regne med det giver store investeringsafkast.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.