Investering i fast ejendom er en af ​​de ældste former for investering, der har været kendt siden de tidlige dage af den menneskelige civilisation. Er ældre moderne aktiemarkeder, fast ejendom er en af ​​de fem grundlæggende aktivklasser, at enhver investor alvorligt bør overveje at tilføje til hans eller hendes portefølje for de unikke cash flow, likviditet, rentabilitet, skat og diversificering fordele, det giver. I denne indledende vejledning, vil vi gå dig gennem det grundlæggende i fast ejendom investering, og diskutere de forskellige måder, du kan erhverve eller tage ejerskab i ejendomsinvesteringer.

Først, lad os starte med det grundlæggende: Hvad er fast ejendom investerer?

Hvad er fast ejendom investerer?

Fast ejendom investering er en bred kategori af drift, investeringer og finansielle aktiviteter centreret omkring at tjene penge fra materielle goder eller pengestrømme eller anden måde knyttet til et materielt gode.

Der er fire måder at tjene penge i fast ejendom:

1. Fast ejendom Vurdering : Dette er, når ejendommen stiger i værdi. Dette kan skyldes en ændring i markedet for fast ejendom, der øger efterspørgslen efter ejendom i dit område. Det kunne bruge skyldes opgraderinger du har lagt i din investering i fast ejendom at gøre det mere attraktivt for potentielle købere eller lejere. Fast ejendom påskønnelse er en tricky spil, selv om.
2. Cash Flow Indkomst (Udlejes) : Denne type investering i fast ejendom har fokus på at købe en fast ejendom, såsom et højhus, og betjene den, så du indsamle en strøm af kontanter fra husleje. Pengestrøm indkomst kan genereres fra boligblokke, kontorbygninger, leje huse, og meget mere.
3. Fast ejendom Relaterede Indkomst : Dette er indtægter fra mæglere og andre industri specialister, der tjener penge gennem provision fra køb og salg af ejendomme. Det omfatter også fast ejendom administrationsselskaber, der får til at holde en procentdel af husleje i bytte for at køre dag-til-dag drift af en ejendom.
4. Accessoriske investering i fast ejendom indkomst : For nogle investeringer i fast ejendom, kan dette være en stor kilde til profit. Accessoriske investering i fast ejendom indkomst omfatter ting som automater i kontorbygninger eller vaskeri i lav-leje lejligheder. I realiteten tjener de som mini-virksomheder inden for en større investering i fast ejendom, så du kan tjene penge fra en semi-captive samling af kunderne.

Den reneste og enkleste form for fast ejendom investering handler om pengestrømme fra husleje i stedet for påskønnelse . Fast ejendom investering opstår, når investoren, også kendt som udlejer, erhverver et stykke over et materielt gode, uanset om det er rå landbrugsjord, jord med et hus på det, jord med en kontorbygning på den, jord med en industriel lagerbygning på det, eller en lejlighed.

Han eller hun finder så en person, der ønsker at bruge denne egenskab, er kendt som en  lejer , og de indgår en aftale. Lejer får adgang til fast ejendom, for at bruge det under visse betingelser, for en bestemt tidsperiode, og med visse begrænsninger – hvoraf nogle er lagt ud i føderale, statslige og lokale love, og andre af som er aftalt i lejekontrakten eller lejeaftale . Til gengæld, lejer betaler for evnen til at bruge den fast ejendom. Betalingen han eller hun sender til udlejeren er kendt som “leje”.

For mange investorer, lejeindtægter fra investeringer i fast ejendom har en enorm psykologisk fordel i forhold til udbytte og renter fra at investere i aktier og obligationer. De kan køre af hotellet, ser det, og røre det med deres hænder. De kan male det deres foretrukne farve eller leje en arkitekt og byggefirma til at ændre det. De kan bruge deres forhandlingsevner til at bestemme lejeprisen, så en god operatør til at generere højere kapitalisering satser , eller “cap satser.”

Fra tid til anden, fast ejendom investorer bliver så misforstået som aktieinvestorerne under aktiemarkedet bobler, insistere på, at kapitalisering satser ikke noget. Må ikke falde for det. Hvis du er i stand til at prissætte dine leje satser korrekt, bør du nyde en tilfredsstillende forrentning af din kapital efter tegner sig for prisen på ejendommen, herunder rimelige afskrivninger reserver, ejendom og indkomstskatter, vedligeholdelse, forsikring og andre relaterede udgifter. Desuden bør du måle mængden af ​​tid, der kræves til at beskæftige sig med investering, da din tid er den mest værdifulde aktiv, du har – det er grunden til passiv indkomst er så næret af investorerne. (Når dine bedrifter er store nok, kan du oprette eller leje en fast ejendom administrationsselskabet til at håndtere dag-til-dag drift af din ejendomsportefølje i bytte for en procentdel af den leje indtægter, omdanne ejendomsinvesteringer, der havde været forvaltes aktivt ind i passive investeringer.)

Hvad er nogle af de mest populære måder for en person at begynde at investere i fast ejendom?

Der er et utal af forskellige typer af reelle investeringer ejendom en person kan overveje for hans eller hendes portefølje.

 Det er nemmere at tænke i de store kategorier, som investeringer i fast ejendom falder baseret på de unikke fordele og ulemper, økonomiske karakteristika og leje cykler, sædvanlige lejebetingelser samt kurtage praksis i ejendomstype. Fast ejendom egenskaber er normalt kategoriseret i en af ​​følgende grupper:

• Fast ejendom investering – Det er egenskaber, der involverer investerer i fast ejendom bundet til huse eller lejligheder, hvor enkeltpersoner eller familier bor. Nogle gange, ejendomsinvesteringer af denne type har en servicevirksomhed komponent, såsom plejeboliger for seniorer eller full-service bygninger til lejere, der ønsker en luksus oplevelse. Leasingkontrakter normalt kører i 12 måneder, give eller tage seks måneder på hver side, hvilket fører til en langt mere hurtig tilpasning til markedsvilkårene end visse andre typer af investeringer i fast ejendom.
• Kommerciel fast ejendom investering – Kommercielle ejendomsinvesteringer i høj grad består af kontorbygninger. Disse lejemål kan låses i mange år, hvilket resulterer i et tveægget sværd. Når en kommerciel investering i fast ejendom er fuldt udlejet med langsigtede lejere, der er aftalt til rigt prissat leasing satser, fortsætter den pengestrøm, selvom lejemålet satser på sammenlignelige ejendomme falde (forudsat at lejeren ikke går konkurs). På den anden side, er det modsatte tilfældet – du kan finde dig selv tjener betydeligt under markedsrenten lease satser på en kontorbygning, fordi du har tilmeldt langsigtede lejekontrakter før leasing steget.
• Industriel fast ejendom investere – Egenskaber, der falder ind under den industrielle fast ejendom paraply kan omfatte lagre og distributionscentre, lagerenheder, produktionsfaciliteter og samlefabrikker.
• Detail fast ejendom investering  – Nogle investorer ønsker at eje egenskaber såsom indkøbscentre, bånd indkøbscentre, eller traditionelle indkøbscentre. Lejere kan omfatte butikker, hår saloner, restauranter og lignende virksomheder. I nogle tilfælde, leje satser omfatter en procentdel af et butikkens detailsalget for at skabe et incitament for udlejeren at gøre så meget som han, hun, eller det kan for at gøre det butiksejendomme attraktiv for kunderne.
• Blandet anvendelse fast ejendom investering  – Dette er en catch-all kategori for når en investor udvikler eller erhverver en ejendom, der omfatter flere typer af de førnævnte investeringer i fast ejendom. For eksempel kan du bygge et multi-etagers bygning, der har detailhandel og restauranter i stueetagen, kontorlokaler på de næste par etager, og boligområder lejligheder på de resterende etager.

Du kan også blive involveret på udlånssiden af ​​fast ejendom investering ved:

• At eje en bank, der daekker realkreditlån og kommercielle fast ejendom lån. Dette kan omfatte offentligt ejerskab af bestandene. Når en institutionel eller enkelte investor er at analysere en bankaktier, det betaler sig at være opmærksom på fast ejendom eksponering af banklån.
• Underwriting private pantebreve for enkeltpersoner, ofte ved højere renter for at kompensere dig for den ekstra risiko, måske inklusive en leje-til-egen kredit bestemmelse.
• Investering i mezzanin værdipapirer, som giver dig mulighed for at låne penge til en ejendomsmægler projekt, som du derefter kan konvertere til egenkapital ejerskab, hvis det ikke er tilbagebetalt. Disse er undertiden bruges i udviklingen af ​​hotellets franchise.

Der er sub-specialiteter fra fast ejendom investere herunder:

• Leasing en plads, så du har lidt kapitalbinding i det, forbedre det, så fremleje den samme plads til andre for meget højere satser, skaber utrolige afkast på kapital. Et eksempel er en veldrevet fleksible kontor forretning i en større by, hvor mindre eller mobile medarbejdere kan købe kontor tid eller leje bestemte kontorer.
• Erhvervelse skat-lien certifikater. Disse er en esoterisk område af fast ejendom investering og ikke egnet til hands-off eller uerfarne investorer, men som – under de rette omstændigheder, på det rigtige tidspunkt, og med den rigtige slags person – generere høje afkast for at kompensere for hovedpine og risici involveret.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Oven i alt dette, kan du faktisk investere i fast ejendom gennem noget kendt som en investering i fast ejendom tillid, eller REIT. En investor kan købe REITs gennem en mægler konto, Roth IRA, eller en anden depot af en slags. REITs er unikke, fordi skattestrukturen, hvorunder de drives blev skabt tilbage i løbet af Eisenhower administrationen til at tilskynde mindre investorer at investere i fast ejendom projekter, de ellers ikke ville have råd til, såsom at bygge butikscentre eller hoteller. Selskaber, der har valgt REIT behandling betaler ingen føderale indkomstskat af deres virksomhedernes indtjening, så længe de følger nogle få regler, herunder et krav om at distribuere 90% eller mere af overskuddet til aktionærerne som udbytte.

En ulempe ved at investere i REITs er, at i modsætning fælles bestande, udbytte udbetalt på dem er ikke “kvalificerede udbytte”, hvilket betyder, at ejeren kan ikke drage fordel af de lave skattesatser til rådighed for de fleste udbytte. I stedet er udbytte fra fast ejendom investeringsforeninger beskattes med investors personlige sats. På den positive side, har IRS efterfølgende fastslået, at REIT udbytte genereres inden et skattely såsom en rollover IRA er stort set ikke er underlagt den uafhængige business indkomstskat, så du kan være i stand til at holde dem i en pensionering konto uden megen bekymring for skat kompleksitet i modsætning til en mester kommanditselskab.

(Hvis du er interesseret i at lære mere om disse unikke værdipapirer, starte med at tjekke ud  Real Estate Investering Gennem REITs, der dækker REIT likviditet, egenkapital, hvordan man bruger REITs til din fast ejendom investere fordel, og meget mere.)

Investering i fast ejendom Gennem ejerboliger

For alle de fast ejendom investerer muligheder til rådighed for investorerne, er den gennemsnitlige person vil få hans eller hendes første fast ejendom ejerskab erfaring den traditionelle måde: Ved at købe et hjem.

Jeg har aldrig set erhvervelsen af ​​et hjem helt den samme måde de fleste af samfundet gør. I stedet foretrækker jeg at tænke på en persons primære bopæl som en blanding af personlig nytte og finansiel værdiansættelse, og ikke nødvendigvis en investering. For at være mere direkte, et hjem er ikke en investering på samme måde et højhus er. På sit allerbedste, og under de mest ideelle omstændigheder, den sikreste strategi er at tænke på et hjem som en form for tvungen opsparing konto, der giver dig en masse personlige brug og glæde, mens du bor i det.

På den anden side, som du nærmer dig pensionsalderen, hvis du tager et holistisk syn på din personlige formue, direkte ejerskab af et hjem (uden nogen gæld imod det) er en af ​​de bedste investeringer en person kan gøre. Ikke alene kan egenkapitalen udnyttes ved brug af visse transaktioner, herunder reverse realkreditlån, men den pengestrøm reddet fra ikke at skulle leje generelt resulterer i nettobesparelse – den fortjeneste komponent, der ville have gået til udlejeren effektivt bliver i boligejer lomme. Denne effekt er så kraftig, at selv tilbage i 1920’erne økonomer forsøgte at finde ud af en måde for den føderale regering at beskatte kontante besparelser i løbet af leje for gæld-fri husejere, overvejer det en indtægtskilde.

Dette er en anden type investering, selv om – noget kendt som en “strategisk investering.” Var økonomien til at bryde sammen, så længe du kunne betale ejendomsskatter og grundlæggende vedligeholdelse, ingen kunne sætte dig fra dit hjem. Selv hvis du var nødt til at dyrke din egen mad i en have, er der en grad af personlig sikkerhed der betyder noget. Der er tidspunkter, hvor de finansielle afkast er sekundær i forhold til andre, mere praktiske overvejelser. Uanset hvad du gør, dog ikke ofrer din likviditet til at forsøge at opbygge egenkapital i dine investeringer i fast ejendom for hurtigt, da der kan føre til en katastrofe (herunder konkurs).

Hvis du gemmer til at erhverve et hjem, en af ​​de store fejl jeg ser, er nye investorer at sætte deres penge i aktiemarkedet, enten gennem enkelte bestande eller indeksfonde. Hvis du har nogen chance for at skulle trykke dine penge inden for fem år eller mindre, har du noget at gøre overalt nær aktiemarkedet. I stedet bør du være efter en investering mandat kendt som kapital konservering. Her er de bedste steder at investere penge, du sparer op til en udbetaling.

Der er bedre – Fast ejendom Investering eller investere i aktier?

En af de mest almindelige spørgsmål, jeg støder på involverer den relative tiltrækningskraft investere i aktier kontra at investere i fast ejendom. Den korte version er, at det er noget beslægtet med at sammenligne vanilje og chokolade is. De er forskellige, og som din nettoformue vokser, kan du endda opleve, at begge har en rolle at spille i din samlede portefølje. Din personlighed vil også informere din beslutning, som nogle mennesker er mere temperamentsmæssigt rettet mod kapitalandele eller fast ejendom ejerskab, hhv.

Risici for fast ejendom investerer

En væsentlig andel af fast ejendom afkast genereres på grund af brugen af ​​gearing. En fast ejendom er erhvervet med en procentdel af egenkapital, resten finansieret med gæld. Dette resulterer i højere egenkapitalforrentning for fast ejendom investor; men hvis tingene går dårligt, kan det resultere i ruin langt hurtigere end en portefølje af fuldt betalte fælles bestande. (Det er sandt, selv hvis sidstnævnte faldt med 90% i en stor depression scenarie, da ingen kunne tvinge dig til at likvidere).

Det er derfor, de mest konservative ejendomsselskaber insistere på en gæld til egenkapital 50% eller, i ekstreme tilfælde, 100% equity kapital strukturer, som stadig kan producere gode afkast, hvis de fast ejendom er blevet udvalgt med omtanke. Billionaire Charlie Munger taler om en af ​​hans venner forud for 2007-2009 fast ejendom sammenbrud. Denne ven, en meget rig udlejer i Californien, kiggede rundt på de høje værdiansættelser på sine ejendomme og sagde til sig selv:. “Jeg er rigere end jeg nogensinde ville nødt til at være Der er ingen grund for mig til at tage risici for at skabe mere .” Denne ven solgt mange af hans egenskaber og brugte provenuet til at afbetale gælden på de resterende, at han mente det mest attraktive. Som et resultat, når økonomien kollapsede, ejendomsmarkedet var i oprør, folk mistede deres ejendomme til afskærmning, og bankaktier blev kollapse – han ikke behøvede at bekymre sig om noget af det. Selv som husleje faldt på grund af Tenant økonomiske vanskeligheder, var det hele stadig overskydende likviditet, og han var bevæbnet med midler, der holdes påfyldning selv, at lade ham drage fordel af at købe op aktiverne alle andre var tvunget til at sælge.

Hold op med at blive rig så hurtigt, og nøjes med at gøre det på den rigtige måde. Du får meget mindre stress i dit liv, og det kan være en masse sjov.

Nogle Afsluttende tanker om fast ejendom investerer

Selvfølgelig er dette er kun begyndelsen af ​​din rejse til forståelse af emnet, som vi har knap nok ridset i overfladen. Fast ejendom investering tager års praksis, erfaring, og udsættelse for virkelig sætter pris på, forstå og mester.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal