”Det er den bedste investering jeg nogensinde har gjort!”
”Hvorfor har du ikke købt et hus endnu? Du ved, du er bare at smide dine penge væk på husleje, ikke?”
Har nogen nogensinde sagt disse ting til dig? Jeg ved, jeg har hørt dem flere gange. Fra venner. Fra familie. Fra fremmede på internettet. Fra næsten alle.
Og mens det er rigtigt, at købe et hus kan være en smart økonomiske beslutning (dog ikke så ofte som du sikkert tror), dit hjem er ikke en investering i den finansielle betydning af ordet, og du bør ikke forvente, at udføre som en .
Her er hvorfor.
Table of Contents
Hvad er en ‘investering’?
Ordet investering bliver brugt i en masse forskellige sammenhænge og kan betyde en masse forskellige ting. Men ud fra et rent økonomisk perspektiv, denne definition fra Merriam-Webster ordbog fungerer godt: ”udlæg af penge normalt for indkomst eller fortjeneste.”
Det vil sige, en investering er noget, du sætter penge ind med forventningen om, at du vil tjene penge som følge heraf.
Aktier og obligationer er investeringer, fordi forventningen er, at eje dem vil tjene dig penge. College undervisning er en investering, når det forventede resultat er en større levetid løn end udgifterne til uddannelse.
Dette er forskelligt fra andre finansielle beslutninger, der kan være intelligent, men som ikke er investeringer.
For eksempel kan du vælge at købe højere kvalitet møbler, der koster mere nu, men sparer dig penge på lang sigt, fordi det varer evigt. De fleste mennesker vil være enige i, at det er en god økonomisk beslutning – men det er ikke en investering, fordi der ikke er Møblerne koster dig penge, selv om det koster dig mindre end alternativet ”indkomst eller fortjeneste.”.
Med denne definition i tankerne, lad os vende vores opmærksomhed tilbage til dit hjem.
Hvorfor dit hjem er ikke en investering
At købe et hus er en meget mere som at købe møbler, end det er som at købe aktier og obligationer.
Det koster mere op foran end at leje gør, hvilket er grunden til leje er ofte billigere, hvis du har planer om at flytte inden for de næste par år . Men hvis du laver en smart køb, og hvis du bor i dit hjem for en længere periode, købe et hus kan koste dig mindre end leje på lang sigt.
Med andre ord, kan det være en smart finansiel beslutning. Men det gør det ikke en god investering.
Nøgleordet her er ”cost.” Selv hvis det koster mindre end at leje, købe et hus stadig koster flere penge, end det gør du – i hvert fald i meget lang tid, og i mange tilfælde for evigt.
Lad os se på et eksempel for at se, hvordan det virker.
Løb tallene på at eje et hjem
Lad os forestille os, at du køber et hjem for $ 300.000. Detaljerne vil variere meget ved situationen, men i dette eksempel lad os antage følgende:
- Du tager en 30-års lån med en fast 4,25% rente.
- Du laver en standard 20%, eller $ 60.000, ned betaling.
- Du betaler 4%, eller $ 12.000, i afsluttende omkostninger.
- Du betaler 1% af dit hjem værdi hvert år i ejendomsskatter.
- Du betaler 1% af dit hjem værdi hvert år på husejere forsikring.
- Du betaler 1,5% af dit hjem værdi hvert år på vedligeholdelse og forbedringer.
Og lad os også antage følgende om væksten i din hjem værdi:
- Din hjem værdi stiger med 3% hvert år.
- Inflation gennemsnit 2% om året.
- Brug af Freddie Mac House Price Index for boligpriser og data fra Bureau of Labor Statistics for inflationstal, at 1% forskel er lige i tråd med data fra 1975 til i dag.
Efter 10 år, hvilket er en temmelig lang tid i verden af ejerbolig, vil dit hus er steget i værdi til $ 391.432, hvilket lyder fantastisk! Efter alt, der slår ned en gevinst på $ 91.432? Plus, vil du har betalt ned nogle af hovedstolen på dit realkreditlån, tjener du yderligere egenkapital.
Problemet er dobbelt:
- Fordi realkreditlån afskrives på en måde, foran indlæser skyldige renter, vil du kun have omkring $ 200.768 i egenkapitalen på det tidspunkt. Du ville ikke få den fulde $ 391.432 i et salg.
- Factoring i forsikring, ejendomsskatter, og vedligeholdelse, plus renter på lånet, vil du have brugt $ 279.315 til at købe og eje hus over de 10 år.
Hvilket betyder, at i stedet for en $ 98.326 gevinst, har du faktisk tabt $ 78.546. Og det er ikke engang faktor i omkostningerne for at sælge dit hjem, der kan være betydelige. (Det er heller ikke faktor i de forskellige skattemæssige fordele ved ejerbolig, som, selv potentielt værdifulde, er ofte overvurderet.)
Det tager 29 år, før den egenkapital i dit hjem udkonkurrerer det beløb, du har betalt i den. Og selv da vil du kun har $ 23.969 at vise for det, hvilket svarer til en 0,08% årligt afkast. Og igen, betyder det ikke faktor i omkostningerne ved at sælge hjemmet.
Efter 50 år, som omfatter 20 års pant-fri, vil du endelig se en anstændig $ 131.746 afkast over hvad du har brugt. Hvilket lyder temmelig godt, indtil du huske, at det har været 50 ÅR , og at din forrentning er kun 0,43%.
Og selv da, det er alle antager temmelig ideelle omstændigheder. Du bliver i det samme hjem for evigt. Værdien stiger med det samme, ensartet beløb hver eneste år, ud over inflationen (som er langt fra garanteret). Du behøver aldrig at føje til hjemmet eller redegøre for andre større reparationer eller forbedringer ud over standard vedligeholdelse. Der er ingen naturkatastrofer.
Selv i dette ideal scenarie, tager det 50 år til dig at ende op med en 0,43% årligt afkast.
Det kunne have været en god økonomisk beslutning, men det var ikke en god investering.
Den rigtige måde at tænke på at købe et hjem
Selvfølgelig, intet af dette sker i et vakuum. Boliger er den største enkeltstående udgift for de fleste amerikanske husholdninger, og hvis du ikke køber et hjem, vil du sandsynligvis betale for at leje en, der hele tiden – der bærer sine egne omkostninger og muligheder.
Alt jeg siger er, at købe et hjem skal ses anderledes end at investere i aktiemarkedet, og at beregne afkastet er ikke så simpelt som at trække købsprisen fra den aktuelle værdi.
At købe et hjem virkelig kommer ned til to grundlæggende spørgsmål:
- Er det faciliate en livsstil, der gør dig glad?
- Vil det spare dig penge på lang sigt i forhold til alternativerne?
Med andre ord, at købe et hus er en meget mere som at købe møbler end at investere i aktiemarkedet. Det kan være en smart økonomisk beslutning, men det er ikke en sand investering.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.