Når du sælger et hus eller en af ejerne bevæger sig ud, kan det være fornuftigt at overføre pant til den nye ejer. I stedet for at ansøge om et nyt lån, betale lukke omkostninger, og starte forfra med højere renteudgifter, vil ejeren bare overtage de løbende betalinger.
Det er muligt at overføre et realkreditlån, men det er ikke altid let. Vi dækker nedenstående oplysninger, men en kort oversigt over dine muligheder inkluderer:
- Overfør en assumable pant ved at spørge din långiver til at foretage ændringen.
- Refinansiere lånet i den nye ejers eneste navn.
- Overfør når situationen ikke udløser et lån er ”grund til salg” klausul.
Table of Contents
assumable realkreditlån
Hvis et lån er “assumable,” du heldig: det betyder at du kan overføre pant til en anden. Der er ikke noget sprog i låneaftalen, der forhindrer dig i at fuldføre en overførsel. Dog kan selv assumable realkreditlån være vanskeligt at overføre.
I de fleste tilfælde, den ”nye” låntager skal kvalificere sig til lånet. Långiver vil se på låntagers kredit scoringer og gæld til indkomst nøgletal til at vurdere låntagers evne til at tilbagebetale lånet. Processen er grundlæggende den samme, som hvis låntageren var at søge om et helt nyt lån (men selvfølgelig låntager kan overtage eksisterende lån del-måde). Långivere godkendt den oprindelige låneansøgning baseret på kreditkvaliteten og indkomst på den oprindelige ansøger (e), og de ønsker ikke at lade nogen slippe med mindre de har fået en erstatning låntager, der er lige så sandsynligt at tilbagebetale.
For at fuldføre en overførsel af en assumable lån, bede om ændringen med din långiver. Du bliver nødt til at fuldføre applikationer, kontrollere indkomst og formue, og betale et beskedent gebyr under processen.
Overførsel af ejerskab: Skifte ud navne på et lån påvirker kun lånet. Du kan stadig være nødvendigt at ændre , hvem der ejer ejendommen ved at overføre titel, ved hjælp af en quitclaim gerning, eller tager anden nødvendige trin i din situation.
Svær at finde?
Desværre, assumable realkreditlån er ikke bredt tilgængelige. Din bedste chance kan være, hvis du har en FHA lån eller en VA lån. Andre traditionelle realkreditlån er sjældent assumable. I stedet långivere bruge en grund til salg klausul, hvilket betyder, at lånet skal betales fra, når du overføre ejerskabet af hjemmet.
refinansiering
Hvis et lån er ikke assumable og kan du ikke finde en undtagelse til en grund på salg klausul, refinansiering lånet kan være din bedste løsning. Svarende til en antagelse, vil den nye låntager har brug for tilstrækkelig indkomst og kredit at kvalificere sig til lånet.
Den ”nye” boligejer vil simpelthen ansøge om et nyt lån individuelt og bruge dette lån til at betale den eksisterende realkreditgæld. Det kan være nødvendigt at koordinere med din långivere at få tilbageholdsret fjernet (medmindre den nye låntager og ny långiver accepterer dem), så du kan bruge huset som sikkerhed, men det er en god, ren måde at få arbejdet gjort. Nogle tilbageholdsret rutinemæssigt overføre fra en ejer til en anden (f.eks hvis der er sket forbedringer med PACE finansiering).
På grund af salg
Långivere normalt ikke gavn af at lade dig overføre et realkreditlån. Købere vil komme ud foran ved at få en mere ”moden” lån, med betalingerne tidlige interesse af vejen (og de kan være i stand til at få en lavere rente).
Sælgere vil komme til at sælge deres hus lettere – eventuelt til en højere pris – på grund af de samme fordele. Men långivere står til at miste, så de er ikke ivrige efter at godkende overførsler.
En grund til salg klausul er et udsnit af en låneaftale siger, at lånet skal betales ud, når ejendommen sælger (lånet er ”accelereret”).
Undtagelser fra reglen: I nogle tilfælde kan du stadig overføre et lån – selv med en grund på salg klausul. Overførsler mellem familiemedlemmer er ofte tilladt, og din långiver kan altid være mere generøs end hvad din låneaftale siger (det er en mulighed, at de kan udøve, og de er ikke forpligtet til at gøre det – men får ikke din håb) . Den eneste måde at vide med sikkerhed, er at bede din långiver og se din aftale med en lokal advokat. Selvom långivere siger, det er ikke muligt, kan en advokat hjælpe dig med at finde ud af, om din bank er at give nøjagtige oplysninger.
Den Garn-St. Germain loven forhindrer långivere fra at udøve deres acceleration option under visse omstændigheder. Flere af de mest almindelige situationer omfatter:
- Når en fælles lejer dør og overfører ejerskab til en overlevende fælles lejer
- Overførsel af lån til en slægtning efter døden af en låntager
- En overdragelse af ejendomsretten til ægtefællen eller børn af en låntager
- Overførsler som følge af skilsmisse og separation aftaler
- Overførsler til en inter vivos tillid (eller en levende tillid), hvor låntager er en modtager
Se den komplette liste over undtagelser , og der anmelder denne liste med din advokat.
uofficielle Overførsler
Hvis du ikke kan få din anmodning godkendt, kan du blive fristet til at oprette en ”uformel” arrangement. For eksempel kan du sælge dit hus, skal du lade den eksisterende lån på plads, og har køberen refundere dig for afdrag.
Det er en dårlig idé. Din pant aftale sandsynligvis ikke tillader dette, og du kan endda finde dig selv i juridiske problemer, afhængigt af hvordan tingene går. Hvad mere er, er du stadig ansvarlig for lånet – selvom du ikke længere bor i huset.
Hvad kunne gå galt? Et par muligheder omfatter:
- Hvis køberen stopper betale, lånet er i dit navn, så det er stadig dit problem (de sene betalinger vil blive vist på dit kredit rapporter, og långivere vil komme efter dig).
- Hvis hjem er solgt i afskærmning for mindre end det er værd, kan du være ansvarlig for enhver mangel.
Der er bedre måder at tilbyde sælger finansiering til en potentiel køber.
dine muligheder
Hvis du ikke kan få et realkreditlån overført, har du stadig fik muligheder, afhængigt af din situation. Igen, død, skilsmisse, og familiens overførsler kan give dig ret til at foretage overførsler, selvom din långiver siger noget andet.
Hvis du står afskærmning , visse statslige programmer gør det lettere at håndtere pant – også selvom du er under vandet eller arbejdsløse.
Hvis du blive skilt , så spørg din advokat, hvordan man håndterer alle dine gæld og hvordan du beskytter dig i tilfælde af din tidligere ægtefælle ikke foretage betalinger.
Hvis en boligejer er død , kan en lokal advokat hjælpe dig med at afgøre, hvad de skal gøre næste.
Hvis du overfører aktiver til en trust , at dobbelttjekke med din ejendom planlægning advokat sikre, at du ikke vil udløse en acceleration klausul.
Refinansiering kan være din sidste mulighed, når ingen af de andre tilgange er til rådighed.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.