يمكن للوكلاء أن يكون عونا – أو عائق – في البيع والشراء الرحلة. وإليك بعض الأشياء التي يجب معرفتها قبل كنت استئجار واحدة.

شراء أو بيع منزل هو على الأرجح أكبر صفقة مالية عليك كاملة من أي وقت مضى. يمكن وكلاء العقارات دليل لكم من خلال هذه العملية، ولكن استئجار خطأ واحد، وكنت قد تفقد الوقت الثمين والمال.

كما هو الحال مع أي مهنة، وهناك أرفع وكلاء العقارات الذين تفعل أشياء من كتاب ومنها باهتة الذين ملتوية. لتجنب تجربة سيئة، تحتاج إلى القيام ببعض البحوث وطرح الكثير من الأسئلة.

تعلم هذه الدروس الآن لمساعدتك على اتخاذ قرارات أفضل في وقت لاحق.

1. انهم في بعض الأحيان العمل لكلا الجانبين

في بعض الدول، ويمكن نفس الوكيل العقاري يمثل كل من المشتري والبائع في معاملة. انها دعت وكالة المزدوجة، وعلى الرغم من أنه قد تسريع الامور عن طريق السماح للمشترين والبائعين على التواصل مع نفس العامل، فإنه يمكن أيضا دعوة صراعات خطيرة من الفائدة. تفكر في ذلك: المشترين والبائعين ونادرا ما يكون نفس الأهداف للتوصل الى اتفاق، فكيف وكيل واحد يفعل ما هو أفضل لكليهما؟

عندما تكشف وكالة المزدوجة، كما هو مطلوب بموجب القانون، وكلاء يجب أن تفسر بعناية ما سوف يفقد من خلال الموافقة على ذلك، يقول ريتشارد هارتي، والمشتري الحصري وكيل وشريك في ملكية هارتي مجموعة العقارات في هايلاند بارك، إلينوي.

إذا كنت لا تسأل ولا تخبر وكيل غير شريفة، قد تعطي تدري ما يصل الولاء غير مقسمة وكيلك، والتوقعات أنها سوف نشير القضايا مع الخاصية أو العقد – كلا أسباب كبيرة للمشترين والبائعين على كل و وكيلهم الخاص في المقام الأول.

2. انهم لا يعرفون ما هو منزلك يستحق

وكلاء تبدو عادة في مبيعات الأخيرة من منازل مماثلة وتعطيك رأيهم قيمة منزلك على أساس الخبرة، ولكن هذا يجب حدها لا تقرر الخاص السعر المطلوب.

وقال وكيل مخادع قد تبالغ في قيمة إذا كانوا يعتقدون ان يؤدي الى اقناع صاحب المنزل لتوقيع اتفاقية الإدراج، أو تقلل أنه إذا كانوا يعتقدون ذلك يعني بيع سريعة، ويقول دوج ميلر، وهو محام العقارات في منطقة مينيابوليس والمدير التنفيذي لالمستهلك دعاة في العقارات الاميركية، وهي منظمة غير ربحية وطنية.

والمهنية المثمن العقاري يمكن أن توفر أكثر دقة تقدير قيمة المنزل . على الرغم من أنه قد يكلف حوالي 300 $ أو 400 $، والحصول على تقييم قبل وضع منزلك في السوق يمكن أن تساعدك على تحديد سعر واقعي.

3. ارتكابها قابل للتفاوض

قد يتوقع وكلاء قائمة لك لقبول ارتكابها – عموما حوالي 6٪ من سعر البيع – دون شك، ولكنك بالتأكيد لم يكن لديك ل. على الرغم من أنها قد تكون غير مريحة، والتفاوض على نسبة العمولة هو تماما في غضون حقوقك، ويجب مناقشة الأمر قبل التوقيع على أي نوع من العقد. تبدأ من خلال طرح أسئلة محددة حول مدى ستذهب مباشرة إلى وكيل ومستوى الخدمة التي يمكن أن نتوقع في مقابل عمولة قال.

عند التفاوض، من المهم أن نعرف أن وكلاء قائمة عادة تقسيم لجنة مع وكيل المشتري. قد يكون لديهم كل لدفع جزء من العمولة الناتجة لشركة وساطة، وكذلك.

4. انهم ليسوا متأكدين حقا سوف مفتوحا تساعد

على الرغم من أن بعض وكلاء قائمة يصر البيوت المفتوحة حيوية، إلا أن الإحصاءات تقول قصة أخرى: في عام 2017، تم العثور على٪ 7 فقط من المشترين وطنهم الجديد في البيت المفتوح أو من علامة الفناء، وفقا لالرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) المسح.

وقال بيل Gasset، السمسار في إعادة / ماكس العقارية التنفيذي في هوبكينتون، ماساتشوستس في رسالة بالبريد الالكتروني المشترين الذين جدول العروض هي دائما تقريبا فحصها من الناحية المالية. المتسوقين منزل مفتوحة، من ناحية أخرى، قد لا بعد أن تمت الموافقة عليها مسبقا من قبل المقرض.

ثم هناك الجانب الأمني. وقال Gasset معظم البائعين أبدا التفكير في حقيقة أن أي شخص يمكن أن تأتي من باب البيت المفتوح. “أسوأ السلبي من البيت المفتوح هو السرقة.”

في نهاية المطاف، واختيار لديك منزل مفتوح هو لك وحده. الموازنة بين المخاطر مقابل المكافآت بعناية قبل أن تقرر.

حضور منزل مفتوح كمشتري هو وسيلة جيدة للحصول على مشدود إلى وكالة المزدوجة، وذلك بفضل سياسة NAR حول “قضية القوادة”، ويقول ميلر – في الواقع، الذي تسبب لك ل شراء منزل. تقول القاعدة يحق للعامل الذي يقدم لأول مرة إلى منزلك في المستقبل إلى اللجنة بكامل هيئتها.

إذا قمت بعرض منزل مفتوح وتقرر تقديم عرض، يمكن أن الوكيل اتخاذ الائتمان لاهتمامك. واضاف “بدون أي تحذير لك، ومصادرة حقك فقط لتوظيف وكيل الخاص بك والتفاوض رسم لها” يقول ميلر. تجنب عبور هذا الخط الوهمي بأن تكون حذرا حول كيفية التعامل مع وكيل البيت المفتوح. لا توفر اسمك، توقيع أي وثائق أو مناقشة رأيك في المنزل مع الوكيل إلا إذا كان لديك، يقول ميلر. إذا كنت ترغب حقا مفتوحا، وترك والعثور على وكيل للمشتري الذي يمكن أن تساعدك على تقديم عرض.

5. مقدمي خدمتهم ليست دائما أفضل

مفتش المنزل، محامي العقارات، عنوان الشركة أو موفر خدمة أخرى اقترحت من قبل وكيلك ليست دائما الخيار الأفضل أو أكثر بأسعار معقولة. قد يكون العائل أوصى أحد معارفه، أو في بعض الحالات، على استعداد لتوفير عامل مع حافزا للأن الإحالة.

وينبغي أن المستهلكين مقابلة العديد من موفري المحتملين وجعل قرارهم حول منهم لتوظيف، يقول هارتي.

اختيار وكيل عقارات بعناية

لتجنب العمل مع وكيل الخطأ، لا استئجار أول واحد كنت تتحدث إليه، حتى لو انهم “صديق لصديق.” خذ هذه الخطوات للسيطرة على الوضع منذ البداية.

مقابلة العديد من وكلاء العقارات. اطلب من كل مرشح كيف تخطط لمساعدتك على شراء أو بيع بأفضل سعر ممكن. دائما طلب المراجع، والنظر في قائمة معاملاتهم الأخيرة ونسأل اذا كانت على استعداد للتفاوض ارتكابها.

تأجير للمهارات بالضبط ما تحتاجه. على الرغم من أن يكونوا قادرين على القيام على حد سواء شراء وبيع الجانبين من المعاملات، والعديد من وكلاء تتخصص في جانب واحد أو آخر. استخدم هذا لصالحك. إذا كنت شراء، والعثور على وكيل للمشتري الذي سوف تأخذ من الوقت لمساعدتك في العثور بالضبط ما كنت أبحث عنه. إذا كنت تبيع، والبحث عن الوكيل الذي لديه تاريخ من جلب على سعر جيد وإغلاق في الموعد المحدد.

الحصول على محام العقارات المعنية. ولكن ليس المطلوب دائما من قبل دولة القانون، وجود مراجعة المحامي المستقل جميع الاتفاقات والعقود يمكن أن يكون خطوة ذكية. على عكس وكلاء، ويمكن المحامين العقاري تقدم من الناحية القانونية المشورة بشأن جميع أجزاء من اتفاق الشراء، يقول ميلر.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

يظهر العقارات مثل الوجه أو الفشل ، مليون دولار قائمة ، و انعكاس هذا البيت يمكن أن تجعل الأمر يبدو وكأنه ليس هناك طريقة لانقاص اللعبة. يمكنك استثمار مبلغ معين من المال في الممتلكات وتحديث وتجديد بعناية، ثم قائمة للبيع، شبه فوري. النجوم من هذه البرامج قد تصل الرياح كسب أقل مما كانت تتوقع، ولكن يبدو أنها لم تفقد قمصانهم.

ولكن وفقا لميندي جنسن، مدير المجتمع للاستثمار العقاري موقع جيوب أكبر، وهناك من نصف طن من قضايا هذه البرامج لم تصور. أنها لا تظهر جميع المشاكل التي تواجهها عند بدء تشغيل أول مرة، على سبيل المثال. أنها لا تظهر فقط كم هو سهل أن نقلل من تكاليف اعادة التأهيل، أو لنسيان كل نفقات أصغر فسوف نواجه على طول الطريق.

عند استبدال البلاط في المطبخ، على سبيل المثال، فإنه أبعد ما يكون من السهل جدا لتقدير فقط تكلفة البلاط، ونسيان أشياء مثل لاصق البلاط والجص، وسداده البلاط، والإسفنج، وقيمة الوقت الخاص بك. “، في حين أن هذه البنود ليست فائقة مكلفة، وأنها لا تزال بحاجة إلى أن تمثل” قال جنسن.

ثم هناك كبيرة القضايا تواجه المستثمرين بأن رمي ميزانياتها عن مسارها – أشياء مثل مشاكل الأساس، وقضايا تقسيم المناطق، والعفن الأسود. بطريقة أو بأخرى معظم العقارات معارض الخوض أبدا في هذه المناطق المظلمة حيث يمكن للمستثمرين يختتم فقدان المال على الصفقة.

تجنب هذه خمسة أخطاء الاستثمار العقاري

والحقيقة هي، الاستثمار العقاري ليست دائما وردية كما يمكن التنبؤ به أو كما يبين TV جعله من أن تكون. وهذا صحيح ما إذا كنت تستثمر في المنازل ل”الوجه” لهم بالنسبة للمشترين الجدد، أو ما إذا كنت تستثمر في العقارات المؤجرة لبناء طويلة الأجل، الدخل السلبية.

إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات بهدف التقليب لجني الأرباح أو تصبح المالك، وهنا بعض الأخطاء الصاعد سترغب في تجنب ما يلي:

# 1: نسيان التفتيش الرئيسية

يقول جنسن بعض المشترين قد تكون مستعدة للتخلي عن عملية تفتيش منزل المهنية للحصول على صفقة من خلال الذهاب. هذا هو دائما خطأ، كما تقول، منذ تفتيش المنزل يمكن أن تكشف عن الإصلاحات التي ستحتاج إليها لتقديم والتخطيط ل. كيف يمكن أن المستثمرين العقاريين تشغيل بشكل صحيح الأرقام إذا لم تكن متأكدا كم هم بحاجة للإنفاق على إصلاح؟ الجواب: انهم لا يستطيعون.

ليس ذلك فحسب، ولكن من الممكن هل يمكن الحصول على البائع لتغطية بعض تكاليف إصلاح أثناء عملية التفاوض. ومع ذلك، وهذا ممكن فقط إذا كنت تعرف ما هو الخطأ لتبدأ.

جنسن يقترح المشي من خلال المنزل مع المفتش لطرح الأسئلة لأنها الانتقال من غرفة الى غرفة. “مواصلة يسأل حتى كنت راضيا أن تفهم ما يقولونه”، قالت. في حين أن مفتش المنزل لا تكون قادرة على إعطائك تقديرات لإجراء إصلاحات، فإنها غالبا ما أعلمك ما يقرب وكم كنت ستدفعه.

يمكنك استخدام هذه المعلومات لتحديد ما إذا كانت الخاصية يستحق الاستثمار فيه، أو ما إذا كان يجب خفض الخسائر الخاصة بك وتشغيل.

# 2: عدم تشغيل أرقام

وهذا يقودنا إلى الصاعد خطأ شائع آخر جعل المستثمرين العقاريين. في بعض الأحيان أن يكون بين المستثمرين الحصول على متحمس جدا حول شراء عقار ينسون أن رسميا التعليم والتدريب المهني الصفقة.

ليس كل الممتلكات سيجعل استثمارا جيدا، يقول جنسن، وبعض الخصائص لا معنى لها بأي ثمن. لهذا السبب، عليك أن تجلس وتشغيل جميع الأرقام أن تقرر ما إذا خاصية يستحق الاستثمار فيه.

في الحد الأدنى، لديك لتقدير دفع أقساط الرهن العقاري والضرائب والتأمين وتكاليف الإصلاح مقدما، وتكاليف الصيانة المستمرة، وغيرها من النفقات ومقارنتها سوق الإيجار المقدرة أو سعر البيع ستتلقى للممتلكات.

ولا تنسى أن نستعرض ما والنظر في كل حساب أنت من المحتمل أن تواجهها. “ليس المحاسبة لجميع المصروفات هي المشكلة الأكثر شيوعا” قال جنسن. “باستثناء الوظائف الشاغرة والنفقات الرأسمالية هي أسوأ المجرمين”.

سيكون لديك وظيفة شاغرة في مرحلة ما، وليس المحاسبة لمدة شهر من الإيجار فقدت كل عام (أو كل بضع سنوات) يمكن ان يفجر الربح الخاص بك كامل. وينطبق الشيء نفسه على النفقات الكبيرة مثل سقف جديد، ونظام HVAC جديد، أو سخان الماء.

# 3: الفشل في الشاشة بشكل صحيح المستأجرين

إذا كنت الاستثمار في العقارات لتصبح المالك، فأنت تريد أن يكون لديك خطة في مكان لفحص وشاشة المستأجرين الذين يطلبون استئجار الخاص. يقول جنسن قد يكون من الصعب على الفور المستأجرين المحتملين مشكلة منذ والمستأجرين سيئة لن اقول لكم مقدما أوجه القصور فيها.

“لا أحد يذهب لنهج لكم كمستأجر ويقول:” أنا لا أذهب إلى دفع الإيجار بعد الشهر الأول، وأنا رمي الحفاضات في المرحاض ولكمة ثقوب في الجدران، “ولكن هذا يحدث أكثر بكثير في كثير من الأحيان مما كنت اعتقد عندما كنت لا المستأجرين الشاشة الخاصة بك “.

يقول جنسن يجب تشغيل الائتمان والشيكات وكذلك تحريات جنائية على المستأجرين المحتملين. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن احترس من “الأعلام الحمراء” التي قد يكون مؤشرا قد يكون لديك مشكلة. بعض الأشياء لمشاهدة لتشمل ما يلي:

• المستأجرين الذين يرغبون في الانتقال في الفور: “في حين ليس دائما أمرا سيئا، فإنه يمكن أن يعني شخص ما الحصول على طرد” قال جنسن. “كما انها علامة على سوء التخطيط للغاية من جانبهم، والناس الذين يخططون لأمور سيئة كبيرة مثل هذه الخطوة سوف تميل أيضا إلى خطة سيئة للأشياء الصغيرة مثل دفع الإيجار في الوقت المحدد”.
• الرغبة في دفع مقدما لمدة سنة: جنسن يقول هذا هو العلم الاحمر ضخمة لعدة أسباب. أولا، قد يعني أنها تريد أن تفعل أشياء شريرة في الممتلكات الخاصة بك ولا أريد منك حولها. ثانيا، وهو ما يعني أنها يمكن أن تكون سيئة مع المال وربما تريد أن تدفع لك في وقت مبكر حين أن لديهم بعض، وربما من الميراث أو أي نوع آخر من غير متوقعة.

في حين فحص المستأجرين هو عنصر حاسم في أي عمل تجاري المالك، المستثمر العقاري شون براير من بيع بيتي سريعة أتلانتا يقول أنه من المهم أيضا كنت لا تدري التمييز ضد المستأجرين.

“ ، لتجنب دعاوى قضائية من الإدارة الاتحادية للإسكان (FHA)، وسوف تحتاج إلى التعامل بحذر عند إدارة واستئجار العقارات بحيث لا تميز تدري ضد المستأجرين”، قال. وقال “هناك الطبقات محمية واضحة. العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي. وهما أن الملاك جديدة تميز قصد ضد تبلغ من العمر، والأسرة، والإعاقة “.

إذا كان لديك أسئلة حول متى يمكنك أن تمنع تطبيق من المستأجر المحتملين، يقول براير للبحث عن محام في ولايتك.

# 4: عدم توفر عدد كاف الاحتياطيات النقدية

ذكرنا كيف ينبغي أن تعمل دائما الأرقام عند الاستثمار في العقارات، ولكن من المهم أيضا للتأكد من لديك النقد في الصندوق لدفع نفقات كبيرة تتوقع (على سبيل المثال، سقف جديد أو نظام HVAC) – ونفقات مفاجئة لا يمكن التكهن بما اذا كان حاولت (على سبيل المثال، والمستأجرين تدمير الممتلكات الخاصة بك).

ووفقا لبراير، حتى لو كنت تجديده مؤخرا الممتلكات وأنت لم يكن لها أي قضايا في السنة، يجب أن لا يزال يتم وضع المال جانبا. ويقول أيضا هذا هو أحد الدروس التي تعلمها بالطريقة الصعبة. هو وزوجته بشراء دوبلكس كأول تأجير ممتلكاتهم وتجديد ذلك من أعلى إلى أسفل. لأن كل شيء كان جديدا، كانوا يعتقدون أنهم يمكن الاسترخاء وتجنب الإصلاحات الثمن لبضع سنوات. الصبي، كانوا الخطأ.

“عام في الملكية، وأبلغنا أن المدينة كان يخرج للقيام عملية تفتيش روتينية للتحقق من حالة الملكية”، كما يقول. “وبعد التفتيش، أرسلوا لنا قائمة من ثلاث صفحات من البنود التي تحتاج إلى معالجة، بدءا من تغيير الأسلاك الكهربائية واستبدال السقف وصولا الى استبدال وسائل والتجهيزات”.

في شهر واحد، كان عليهم أن يحل محل نصف من السقف، استبدال فرن وتركيب سخان مياه جديدة وتركيب مضخة مستنقع، وتركيب شبكة كهرباء جديدة المرآب كله. تحولت المجموع الكلي ليكون $ 13357.

الدرس المهم هنا هو أنه يجب تعيين دائما جانبا المال لملء الشواغر والتصليح، والترقيات، ونفقات مفاجئة. في حين لم يكن هناك حكم الجاد والسريع الذي يملي كم يجب أن تحفظ بعض الملاك يقول تجنيب 10٪ من قيمة الإيجار السنوي يمكن أن يكون كافيا. من الواضح، قد تحتاج إلى حفظ أكثر إذا كان لديك نفقات أكبر وإحلال المكون القادمة في المستقبل القريب.

# 5: الحصول على المشورة من جميع الأماكن الخطأ

عند بدء تشغيل أول مرة في الاستثمار العقاري، يمكن أن يبدو مثل كل شخص له رأي. كورنيليوس تشارلز من  حلم حلول الملكية الرئيسية  في مقاطعة فينتورا، كاليفورنيا. وتقول واحدة من أكبر الأخطاء الصاعد العقارات التي يمكن أن تجعل تتخذ هذه الآراء عشوائية القلب.

“وكما نعلم جميعا، والناس أكثر من استعداد لتقديم المشورة لهم، مهما كانت جيدة أو سيئة قد يكون”، كما يقول. “إن آخر شيء تريد القيام به هو لشراء واستئجار العقارات لوكيل عقارات تقول انها ستجعل تأجير الكمال دون تشغيل الأرقام والقيام بنفسك العناية الواجبة”.

عندما يتعلق الأمر أخذ المشورة من الناس الذين لم تستثمر في العقارات قبل اتخاذ أية “كلمات من الحكمة” مع حبة الملح. وينطبق الشيء نفسه عندما كنت الحصول على المشورة من شخص قد يستفيد من بيع العقار الذي ترغب في شرائه، مثل وكيل عقارات.

دائما إجراء البحوث الخاصة بك والوصول إلى خبرة المستثمرين العقاريين إذا كان هناك مفاهيم تحتاج إلى مساعدة التفاهم. يمكنك أيضا التحقق من المنصات الإلكترونية للالمستثمرين العقاريين إذا كنت بحاجة إلى طرح الأسئلة والحصول على المشورة من الناس الذين كانوا من خلال كل ذلك. الاستثمار العقاري المنتدى في جيوب أكبر هو مصدر ممتاز عندما كنت أول بدء العمل.

الخط السفلي

الاستثمار في العقارات ليست دائما ومثيرة أو مربحة كما جعل العروض العقارية المفضلة لدينا بها أن تكون. في العالم الحقيقي، وشراء العقارات لتجديد أو تأجير هو العمل الشاق! وهناك أيضا عدد لا نهاية له من مخاطر لتجنب، وكثير منها لا يمكن ان نرى تلعب بها على شاشات التلفزيون.

قبل شراء منزل على الوجه أو المديرين، تأكد من وجود خبير لتتكئ على، مؤشر جيد على الأرقام، والانضباط على السير بعيدا إذا كانت الخاصية التي تريد يختتم كونه صفقة الحامض. إذا كنت التسرع في العقارات دون الحاجة البط الخاص في صف واحد، هل يمكن أن تصل الرياح تعلم هذه الدروس والكثير من الآخرين بالطريقة الصعبة.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.